182 ΑΚ ΣΤΗΝ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

296/2011 ΕΦ ΛΑΡ ( 573754)
(ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ 2011/502)
Αρμοδιότητα ΜονΠρωτ κατά τη διαδικασία των διαφορών οροφοκτητών για μεταξύ τους διενέξεις,
ανεξαρτήτως αν αφορούν σε διαιρετές ιδιοκτησίες ή κοινά μέρη και αν στηρίζονται στη συστατική
πράξη και τον κανονισμό ή άλλες δ/ξεις για την οροφοκτησία. Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας
μόνον οι όροφοι, τα διαμερίσματα ορόφων, τα υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη. Μη
δυνατή σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στην πράξη
της οροφοκτησίας ότι αυτός θα οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση αναφέρεται σε μελλοντικές
ιδιοκτησίες και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση κατασκευής. Ακυρότητα σύστασης διαιρεμένων
ιδιοκτησιών σε ανοικτά τμήματα πιλοτής, που είναι κοινόχρηστα. Αν προβλέπεται στη συμφωνία η
κατασκευή κλειστών χώρων, έγκυρη η δημιουργία διαιρεμένων ιδιοκτησιών σε αυτούς, παρά την
τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και την αντίθεση στην πρόβλεψη
του νόμου ότι η πιλοτή αφήνεται εξ ολοκλήρου κενή, αφού η παραβίαση των σχετικών δ/ξεων
επάγεται μόνο διοικ. κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της συμφωνίας. Οι κατά τα άνω περίκλειστες
θέσεις στάθμευσης της πιλοτής μπορούν να μεταβιβασθούν και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με
την οικοδομή. Ο πολεοδομικός χαρακτηρισμός με την άδεια οικοδομής μέρους οροφοκτησίας, πριν
τη σύστασή της, ως κοινής ή βοηθητικής χρήσης δεν αρκεί, διότι τέτοιος περιορισμός δεν μπορεί να
γεννηθεί με διοικ. πράξεις. Επί ανέγερσης οικοδομής με πιλοτή υποχρέωση οροφοκτητών να
εξασφαλίζουν, σε ακάλυπτο μέρος ή στην πιλοτή, χώρους στάθμευσης στον εκ του πδ 1340/81
αριθμό, ακυρότητα δε κάθε αντίθετης συμφωνίας. Η άκυρη μεταγραφείσα συμβολαιογραφική
πράξη, με την οποία ακάλυπτοι χώροι πιλοτής κατέστησαν οριζόντιες ιδιοκτησίες, μπορεί να ισχύσει
κατά μετατροπή ως παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης σε οροφοκτήτη. Σύσταση οροφοκτησίας
με μονομερή δικαιοπραξία του μόνου οικοπεδούχου. Καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος των
εναγόντων, που θέλουν να εξασφαλίσουν δικαίωμα σύγχρησης σε χώρους που συμφώνησαν ότι
δεν τους ανήκουν και για τους οποίους δεν κατέβαλαν τίμημα.
Η περίληψη αυτή ελήφθη από το περιοδικό "ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ", εκδόσεως του Δ.Σ. Λάρισας.

ΕΦΕΤΕΙΟ ΛΑΡΙΣΑΣ

296/2011

Πρόεδρος: Παν. Κατσιρούμπας
Εισηγήτρια: Ευαγγελία Καρδάση
Δικηγόροι: Νικ. Μπαρμπούτης, Χρ. Γκακούδης

Με την από 19.6.2007 (και με αριθ. καταθ. 534/07) αγωγή κατά των εναγομένων και ήδη
εκκαλούντων, οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι ισχυρίσθηκαν ότι δυνάμει των νομίμως
μεταγεγραμμένων πωλητηρίων συμβολαίων που αναφέρονται στην αγωγή, τα οποία συνετάγησαν
μεταξύ αυτών, ως αγοραστών, και του πρώτου των εναγομένων, ως πωλητή, περιήλθαν σ` αυτούς
κατά κυριότητα οι αναλυτικά προσδιοριζόμενες αυτοτελείς και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες
(διαμερίσματα) της πολυωρόφου οικοδομής που βρίσκεται στην οδό Α. αριθ. ... της πόλεως Λ. Οτι
η οικοδομή αυτή διέπεται από τις διατάξεις των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ καθώς και από εκείνες του ν.
3741/1929, δυνάμει της νομίμως μεταγεγραμμένης με αριθ. ../17.7.1986 πράξεως συστάσεως
οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία συνετάγη ενώπιον της συμβ/φου Ο. Κ.-Ζ. από τον αρχικό κύριο
ολοκλήρου του οικοπέδου, πρώτο των εναγομένων. Οτι ενώ για την ανέγερση της οικοδομής
εκδόθηκε η με αριθ. .../26.4.1983 άδεια της Δ/νσης Τεχνικών Υπηρεσιών του Τμήματος
Πολεοδομικών Εφαρμογών του Δήμου Λ., με την οποία προεβλέπετο η δημιουργία στο χώρο της
πιλοτής της οικοδομής πέντε χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ενός διαδρόμου κινήσεως
αυτοκινήτων, ενός χώρου λεβητοστασίου, ενός χώρου καυσίμων και ενός χώρου εισόδου στην
πολυκατοικία, στην άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, κατά παράβαση της άδειας,
προεβλέπετο η δημιουργία δύο επί πλέον χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, με εγκατάσταση
αυτών στον προβλεπόμενο από την άδεια κοινόχρηστο διάδρομο κινήσεως αυτοκινήτων, η
μετατόπιση της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας δυτικότερα, σε τμήμα της
προβλεπομένης στην άδεια θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου με στοιχεία Ρ2, και η εγκατάσταση της
τελευταίας στην προβλεπομένη στην άδεια θέση της κοινόχρηστης εισόδου της πολυκατοικίας. Οτι
όλες οι θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που προεβλέποντο στην πράξη συστάσεως οριζοντίου
ιδιοκτησίας συνιστούσαν, σύμφωνα με αυτήν, χωριστές και διακεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες,
περιελθούσες κατά κυριότητα στο μοναδικό οικοπεδούχο, πρώτο των εναγομένων, κατά
παράβαση των διατάξεων του ν. 1221/1981, σύμφωνα με τον οποίο, ανάλογα με το συντελεστή
δόμησης της οικοδομής, έπρεπε να εξασφαλισθούν, για την εξυπηρέτηση των διηρημένων
ιδιοκτησιών της οικοδομής, δύο κοινόχρηστες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Οτι ο πρώτος των
εναγομένων, με τα αναφερόμενα συμβόλαια γονικής παροχής που μεταγράφησαν νόμιμα,
μεταβίβασε κατά ψιλή κυριότητα στο δεύτερο των εναγομένων και ήδη δεύτερο των
εκκαλούντων, υιό του, τις υπό στοιχεία Ρ3, Ρ4, Ρ5, Ρ6 και Ρ7 θέσεις στάθμευσης, στη δε τρίτη των
εναγομένων και ήδη τρίτη των εκκαλούντων, θυγατέρα του, τις λοιπές εκ των δημιουργηθεισών
με την άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας θέσεις στάθμευσης, και δη τις υπό στοιχεία Ρ1
και Ρ2 εξ αυτών, παρακρατώντας την επικαρπία τούτων. Οτι όλοι οι εναγόμενοι μετέβαλαν τη
χρήση των προβλεπομένων στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας χώρων στάθμευσης
αυτοκινήτων, σε κλειστές αποθήκες και προέβησαν στην εκμίσθωση αυτών σε τρίτους,
παραβλάπτοντας τη χρήση των εναγόντων, οι οποίοι δεν δύνανται να κάνουν χρήση των
κοινοχρήστων χώρων του ισογείου και να μεταβούν μέσω της πιλοτής στον ακάλυπτο χώρο της
οικοδομής, ενώ παράλληλα επέφεραν μείωση της ασφάλειας και της αισθητικής της οικοδομής και
υποβάθμισαν την αξία της. Γι` αυτό οι ενάγοντες ζήτησαν: α) να αναγνωρισθεί ότι ο στην άδεια
ανέγερσης της οικοδομής προβλεπόμενος διάδρομος κινήσεως αυτοκινήτων της πιλοτής είναι
κοινόχρηστος και περιήλθε κατά συγκυριότητα στους ενάγοντες, β) να αναγνωρισθεί ότι είναι
άκυρη η άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας καθ` ο μέρος 1) προβλέπει την κατασκευή
δύο κλειστών χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ως αυτοτελών και ανεξαρτήτων οριζοντίων
ιδιοκτησιών, στη θέση του άνω κοινόχρηστου διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων της πιλοτής, και
2) παραλείπει να αναφέρει για τη δημιουργία δύο κοινοχρήστων θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων
στον ισόγειο χώρο της οικοδομής, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο ν. 1221/1981, γ) να
αναγνωρισθεί η υποχρέωση των εναγομένων να αποδώσουν ελεύθερη τη χρήση δύο εκ των
χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων της πιλοτής προς εξυπηρέτηση του συνόλου των ιδιοκτητών
οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής και συνεπώς και των εναγόντων, δ) να υποχρεωθούν οι
εναγόμενοι να αποδώσουν στους ενάγοντες ως ιδιοκτήτες οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής
ελεύθερη τη χρήση δύο εκ των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων και του κοινοχρήστου
διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων, όπως αυτός προβλέπεται στην άδεια ανεγέρσεως της οικοδομής
και ε) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να επαναφέρουν τα πράγματα στην προηγούμενη
κατάσταση, σε σχέση με την αλλαγή της χρήσης των άνω χώρων του ισογείου της οικοδομής, την
επικαλούμενη μετατροπή της κοινόχρηστης εισόδου της οικοδομής σε χώρο στάθμευσης
αυτοκινητών και την μετατόπιση αυτής σε άλλο από τον προβλεπόμενο στην άδεια χώρο,
διαφορετικά ζήτησαν να επιτραπεί τούτο στους ενάγοντες με δαπάνες των εναγομένων.
Με την εκκαλουμένη απόφαση το πρωτοβάθμιο δικαστήριο δέχθηκε την αγωγή κατ` ουσίαν, εκτός
από το αίτημα της για επαναφορά των πραγμάτων στην πρότερα κατάσταση σε σχέση με την
αλλαγή της χρήσης των χώρων στάθμευσης του ισογείου της οικοδομής σε κλειστές αποθήκες που
απέρριψε σιγή, χωρίς να πλήττεται κατά το σκέλος της αυτό η εκκαλουμένη απόφαση. Πλήττεται,
όμως, από τους εναγομένους, για τους λόγους ειδικότερα που διαλαμβάνονται στο εφετήριο
έγγραφο, κατά το μέρος της που δέχθηκε την αγωγή, ως προς το οποίο ζητούν αυτοί να
εξαφανισθεί, προκειμένου η αγωγή να απορριφθεί καθ` ολοκληρίαν.

Κατά το αρθ. 17§2 ΚΠολΔ στην αρμοδιότητα των Μονομελών Πρωτοδικείων υπάγονται και οι
διαφορές ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων και διαμερισμάτων από τη σχέση της οροφοκτησίας.
Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, υπάγονται στην αρμοδιότητα του Μονομελούς
Πρωτοδικείου, ανεξαρτήτως της αξίας του αντικειμένου της διαφοράς, και δικάζοντας κατά τη
διαδικασία των αρθ. 648-657 ΚΠολΔ, σύμφωνα με το αρθ. 647§2 του ίδιου Κωδικός, οι διενέξεις
μεταξύ των οροφοκτητών που απορρέουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, δηλαδή οι
αναφερόμενες στο ν. 3741/1929, οι οποίες αφορούν την εφαρμογή και ερμηνεία της πράξεως
συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας και του κανονισμού (βλ. ολΑΠ 35/05 Δνη 46. 1035), την
ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929 και των αρθ. 1002 και 1117 ΑΚ και τις εν γένει διενέξεις
μεταξύ των οροφοκτητών ως προς τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις τους που
προκύπτουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, ανεξαρτήτως εάν αφορούν στις διαιρετές ιδιοκτησίες
τούτων ή τα κοινά μέρη της οικοδομής και αν στηρίζονται απευθείας στην πράξη συστάσεως
οριζοντίου ιδιοκτησίας και τον κανονισμό ή σε άλλες διατάξεις που συμπληρώνουν το καθεστώς
της οροφοκτησίας (βλ. ΑΠ 548/78 ΝοΒ 27. 512, ΑΠ 488/05 Δνη 46. 1399, ΕφΛαρ 420/01 Δικογρ
2002. 44, ΕφΑΘ 3345/98 Δνη 39. 920, ΕφΑΘ 2281/97 Δνη 38.1917).

Στην προκειμένη περίπτωση, η κρινόμενη αγωγή, υπό το προεκτεθέν περιεχόμενο, αφορά σε
διαφορά μεταξύ των διαδίκων, ως προς τα δικαιώματα αυτών, ως συνιδιοκτητών, επί του ισογείου
χώρου της πιλοτής της σ` αυτήν αναφερομένης πολυωρόφου οικοδομής, η οποία (διαφορά)
απορρέει από τη σχέση της οροφοκτησίας. Επομένως, το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την
εκκαλουμένη απόφαση δέχθηκε ότι αρμοδίως καθ` ύλην εισήχθη η αγωγή ενώπιον του, κατά την
ΚΠολΔ 17§2, για να εκδικασθεί κατά την ειδική διαδικασία των αρθ. 648-657 του ίδιου Κωδικός,
και απέρριψε τον περί αντιθέτου ισχυρισμό των εναγομένων, δεν έσφαλε περί την ερμηνεία και
εφαρμογή του νόμου, και ως εκ τούτου ο συναφής λόγος της έφεσης τούτων πρέπει να
απορριφθεί.

Από τις διατάξεις των αρθ. 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2§1, 3§1, 4§1, 5 και 13 ν. 3741/1929 προκύπτει
ότι επί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος
ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, επί του
εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των
οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν
σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του
«ορόφου» και του «διαμερίσματος ορόφου». Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων
για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, που, όπως προκύπτει από την εισηγητική
έκθεση του ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών
και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής
πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (αρθ. 11 του ΓΟΚ των ετών
1929, 1955 και 1973) συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα
της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου
που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά
στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής
και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και
αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την
παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω
από την στέγη (αρθ. 1002 εδ. β` ΑΚ και 1§2 ν. 3741/1929) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο
οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί
ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε
μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός
πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους
μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής
τους (αρθ. 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα αρθ. 1002 ΑΚ και 1 ν.
3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την
εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο αρθ. 1001 εδ. α` ΑΚ,
οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε έγκυρα, με το συστατικό
της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου
συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής
συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του
ακινήτου.

Περαιτέρω, τα αρθ. 22§9 και 32§4 του ν.δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού»,
όπως αντικαταστάθηκαν από το αρθ. 1 § 22 και 33 του ν.δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη
φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (PIL0TIS), για τη δημιουργία στο ισόγειο
ανοικτού στεγασμένου χώρου που αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση
αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου που ονομάζεται πιλοτή και αναφέρεται σε
μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOUS» (αρθ. 1§5 περ. γ` ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε
με το ν. 1221/1981, 7§1 περ. α` και 9§10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς
ισχύουν γι` αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω. Δηλαδή, η συμφωνία των οροφοκτητών να
συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες)
ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις
θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (αρθ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα
τμήματα αυτά είναι κοινόχρηστα και κοινόκτητα. Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι
στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα κατασκευασθούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα
διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός ότι
η κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή δόμησης και
είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ/1973 - που ορίζουν ότι ο χώρος της
πιλοτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός -, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται
μόνο διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (βλ.
ολΑΠ 583/83 ΝοΒ 32. 65, ολΑΠ 23/00 ΝοΒ 49. 604, ΑΠ 985/03 αδημ.).

Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά
επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις του ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις
στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του αρθ. 1§5 εδ. α` και β` του ν. 960/1979, όπως
αντικαταστάθηκαν με το αρθ. 1 ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις
στάθμευσης, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα
της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας
επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις
διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης
αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλειστοι, αλλ` απλώς στεγασμένοι, κατ` εξαίρεση του κανόνα ότι
αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων.
Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ` της §5 του άνω άρθρου ορίζει ότι «τυχόν
δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο
κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PIL0TIS) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να
αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας». Ενόψει τούτων, τα μεν κλειστά τμήματα της
πιλοτής και οι περίκλειστες θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο
διαιρεμένης ιδιοκτησίας και να μεταβιβασθούν αυτοτελώς και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με
την πολυώροφη οικοδομή, τα δε ανοικτά τμήματα της πιλοτής και οι ανοικτές θέσεις στάθμευσης
στον «ελεύθερο ισόγειο χώρο» της πιλοτής δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης
ιδιοκτησίας, διότι ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (βλ. ΟλΑΠ 23/00
ΝοΒ 49. 604, ΑΠ 1493/01 αδημ., ΑΠ 1305/02 Δνη 2003. 489, ΑΠ 635/10 Νόμος).

Περαιτέρω, για τη σύσταση της οροφοκτησίας, η οποία περιβάλλεται με τον τύπο του
συμβολαιογραφικού εγγράφου, δεν απαιτείται η χρήση πανηγυρικών εκφράσεων ή καταγραφή ή
παραπομπή στις σχετικές διατάξεις του νόμου. Αρκεί να προκύπτει σαφώς η βούληση του κυρίου
του ακινήτου για τη μεταβολή της νομικής του κατάστασης με τη σύσταση χωριστών ιδιοκτησιών.
Ο προσδιορισμός δε των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων μερών, καθώς και ο χαρακτηρισμός
ορισμένων χώρων ως βοηθητικών γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία, είτε και με ιδιαίτερες
συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα αρθ. 4§1, 5 και 13 του ως άνω ν. 3741/1929.
Ετσι, ο πολεοδομικός χαρακτηρισμός μέρους της οροφοκτησίας ως κοινόχρηστης ή βοηθητικής
χρήσης με την αρχική άδεια οικοδομής πριν από τη σύσταση της οροφοκτησίας δεν αρκεί για να
χαρακτηρισθεί ως τέτοια, διότι τέτοιος περιορισμός δεν μπορεί να γεννηθεί με διοικητικές πράξεις
(οικοδομική άδεια κλπ), δεδομένου ότι οι πολεοδομικές διατάξεις και οι διατάξεις του ΓΟΚ
αποβλέπουν σε άλλους σκοπούς και δεν θίγουν το κύρος των συστατικών των οριζοντίων
ιδιοκτησιών συμφωνιών ούτε τα δικαιώματα των οροφοκτητών που απορρέουν από αυτές (βλ.
ολΑΠ 583/83 ΝοΒ 32. 65, ολΑΠ 7/92 ΝοΒ 41. 63, ΑΠ 489/01 Δνη 43. 446, ΑΠ 121/03 Δνη 44. 967).

Τέλος, από τις διατάξεις των αρθ. 522, 524, 525, 526 και 536 ΚΠολΔ προκύπτει ότι με την
άσκηση της εφέσεως μεταβιβάζεται η υπόθεση κατά τα όρια που διαγράφονται με την έφεση και
τους τυχόν προσθέτους λόγους στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο, το οποίο επιλαμβάνεται της
διαφοράς και εξετάζει την ορθή εφαρμογή του νόμου. Επομένως, το Εφετείο έχει ως προς την
αγωγή την αυτή όπως και το πρωτοβάθμιο δικαστήριο εξουσία και μπορεί και, χωρίς την υποβολή
ειδικού παραπόνου, να εξετάσει οίκοθεν το νόμιμο της αγωγής με βάση τα εκτιθέμενα σ` αυτήν
περιστατικά και να την απορρίψει αν αυτή είναι μη νόμιμη, αρκεί να ζητεί την απόρριψη της ο
εκκαλών - εναγόμενος και να μην εκδοθεί γι` αυτόν επιβλαβέστερη απόφαση δίχως αντέφεση του
ενάγοντος (βλ. ΑΠ 455/95 Δνη 37. 1319, ΑΠ 389/94 ΝοΒ 43. 251, ΕφΑΘ 1713/96 Δνη 38.152,
ΕφΑΘ 7298/93 Δνη 35.1118, Σαμουήλ, Η έφεση, έκδ. 1993, §852 σελ. 264).

Στην προκειμένη υπόθεση, με την κρινομένη αγωγή οι ενάγοντες και ήδη εφεσίβλητοι, ως
ιδιοκτήτες χωριστών και διακεκριμένων ιδιοκτησιών στην επίδικη πολυώροφη οικοδομή,
ισχυρίσθηκαν, όπως προεκτέθηκε, ότι εκ του γεγονότος ότι προβλέφθηκε στην επικαλούμενη άδεια
ανεγέρσεως της οικοδομής αυτής η δημιουργία στην πιλοτή της τελευταίας διαδρόμου κινήσεως
αυτοκινήτων και η κατασκευή εισόδου της οικοδομής σε συγκεκριμένη θέση, ο χώρος της πιλοτής,
όπου προβλέφθηκε η δημιουργία του διαδρόμου και η κατασκευή της εισόδου, κατέστη
κοινόχρηστος και ανήκει κατά συγκυριότητα κατ` ανάλογη μερίδα σε όλους τους οροφοκτήτες,
μεταξύ των οποίων και οι ενάγοντες. Ετσι, κατά τους ισχυρισμούς τους, η σύσταση οριζοντίου
ιδιοκτησίας στην οικοδομή, που καταρτίσθηκε, στη συνέχεια, με μονομερή δικαιοπραξία εκ μέρους
του πρώτου των εναγομένων και ήδη πρώτου των εκκαλούντων, ήταν άκυρη, ως αντίθετη στην
άδεια ανέγερσης της οικοδομής, καθ` ο μέρος προβλέφθηκε με αυτήν η δημιουργία κλειστών
χώρων στάθμευσης, ως αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, στη θέση του προβλεπομένου στην
άδεια διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων της πιλοτής και, επίσης, καθ` ο μέρος προβλέφθηκε η
μετατόπιση της εισόδου της οικοδομής σε άλλη θέση της πιλοτής και η δημιουργία στην
προβλεπομένη από την άδεια θέση της εισόδου κλειστού χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων, ομοίως,
ως αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας. Γι` αυτό, ζήτησε 1) να αναγνωρισθεί ότι ο προβλεπόμενος
στην άδεια διάδρομος κινήσεως αυτοκινήτων είναι κοινόχρηστος και κοινόκτητος και ότι ανήκει σ`
αυτούς κατά συγκυριότητα, 2) να αναγνωρισθεί ότι η πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας
είναι άκυρη καθ` ο μέρος προβλέπεται σ` αυτήν η κατασκευή δύο κλειστών χώρων στάθμευσης
αυτοκινήτων, ως αυτοτελών οριζοντίων ιδιοκτησιών, στη θέση του προβλεπομένου στην άδεια
κοινοχρήστου διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων και 3) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι στην
επαναφορά των πραγμάτων στην πρότερα κατάσταση, σε σχέση αφενός με τη μετατροπή της
προβλεπομένης στην άδεια εισόδου της οικοδομής σε χώρο στάθμευσης αυτοκινήτων, ως
αυτοτελούς οριζόντιας ιδιοκτησίας, και αφετέρου με τη μετατόπιση της εισόδου σε άλλη θέση.
Όμως, σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη, με την επικαλούμενη πρόβλεψη στη
συστατική της οροφοκτησίας πράξη ότι θα κατασκευασθούν στην πιλοτή της οικοδομής κλειστοί
χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, εγκύρως δημιουργήθηκαν διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους χώρους
αυτούς, ενόψει δε του ότι ο προσδιορισμός των χωριστών ιδιοκτησιών και των κοινοκτήτων και
κοινοχρήστων μερών της πολυωρόφου οικοδομής γίνεται με τη συστατική της οροφοκτησίας
δικαιοπραξία, η αντίθεση αυτής με την προηγηθείσα διοικητική πράξη της αδείας ανεγέρσεως της
οικοδομής δεν ασκεί έννομη επιρροή και δεν θίγει το κύρος της συστατικής δικαιοπραξίας, διότι η
έκδοση της αδείας αποβλέπει σε άλλους σκοπούς και η παραβίαση της μόνον διοικητικές κυρώσεις
μπορεί να επιφέρει. Κατ` ακολουθίαν, δεν είναι νόμιμοι οι ισχυρισμοί των εναγόντων 1) ότι ο
διάδρομος κινήσεως αυτοκινήτων και ο χώρος εισόδου της οικοδομής στην προβλεπομένη από την
άδεια θέση επί της πιλοτής απέκτησαν κοινόχρηστο χαρακτήρα εκ του γεγονότος ότι υπήρξε
σχετική περί αυτών πρόβλεψη στην άδεια και 2) ότι λόγω αντίθεσης με την άδεια, δεν ήταν
δυνατόν, εγκύρως, με την πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, οι άνω προβλεπόμενοι στην
άδεια κοινόχρηστοι χώροι να καταργηθούν ή να αλλάξουν θέση και να δημιουργηθούν στη θέση
τους κλειστοί χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες. Επομένως, τα
προεκτεθέντα αιτήματα της αγωγής, που θεμελιώνονται στους ανωτέρω ισχυρισμούς των
εναγόντων, έπρεπε να απορριφθούν ως μη νόμιμα. Το δε πρωτοβάθμιο δικαστήριο, που με την
εκκαλουμένη απόφαση έκρινε αυτά νόμιμα και στη συνέχεια δέχθηκε την αγωγή και ως βάσιμη
κατ` ουσίαν σε σχέση με αυτά, έσφαλε περί την ερμηνεία και την εφαρμογή του νόμου και πρέπει,
δεκτής γενομένης της έφεσης, η εκκαλουμένη απόφαση, ως προς τα συναφή κεφάλαια της, να
εξαφανισθεί. Κατ` ακολουθίαν, αφού διακρατηθεί η υπόθεση από το Δικαστήριο τούτο, πρέπει η
αγωγή, ως προς τα ανωτέρω αιτήματα της, να απορριφθεί ως μη νόμιμη.

Με τις διατάξεις των αρθ. 1§1, 2 εδ. α, β, 5 του ν. 960/1979, όπως τροποποιήθηκαν με το ν.
1221/1981 και το π.δ. 1340/1980, επιβάλλεται στους συνιδιοκτήτες οικοδομών που ανεγείρονται
με άδεια και το πολεοδομικό σύστημα της πιλοτής υποχρέωση να εξασφαλίζουν, είτε σε ακάλυπτο
μέρος, είτε στην πιλοτή, χώρο για τη στάθμευση των αυτοκινήτων των συνιδιοκτητών της
οικοδομής. Συνεπεία του περιορισμού αυτού της κυριότητας, δεν επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες
του οικοπέδου, με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη και τον κανονισμό και με οποιοδήποτε
μεταγενέστερη, κατά τους νόμιμους τύπους, γενομένη τροποποίηση τους, να μην εξασφαλίζουν
στην κοινόκτητη πιλοτή της οικοδομής θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων των ιδιοκτητών
των διαμερισμάτων στον καθοριζόμενο βάσει του π.δ. 1340/1981 αριθμό, με αποτέλεσμα κάθε
συμφωνία των συνιδιοκτητών που αναιρεί, ολικά ή εν μέρει, την εξασφάλιση των θέσεων αυτών
των αυτοκινήτων, αντιβαίνει ευθέως στον από τις ανωτέρω πολεοδομικές διατάξεις επιβαλλόμενο
περιορισμό της κυριότητας και είναι άκυρη, γι` αυτό δε και θεωρείται ως μη γενομένη, κατά τα αρθ.
174 και 180 ΑΚ (βλ. ΑΠ 448/96 Δνη 37. 600, ΕφΑΘ 9928/98 ΕΔικΠολ 1999. 213).

Περαιτέρω, όπως προαναφέρθηκε, εάν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό
σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (πιλοτή), ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν
μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δηλαδή ιδιοκτησίας που να ανήκει στην
αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι,
αλλά παραμένει κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα,
εφόσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, των ιδιοκτητών
κατ` ανάλογη μερίδα επί του χώρου αυτού που χρησιμεύει σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες
χρήση. Κάθε δε αντίθετη συμφωνία είναι απολύτως άκυρη και ως τέτοια θεωρείται ως μη γενομένη.
Με συμφωνία, όμως, όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και
υποβάλλεται σε μεταγραφή, ή με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη δύναται εγκύρως, κατά τα
αρθ. 5 και 13 ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση του χώρου της πιλοτής ή
τμημάτων αυτής σε ορισμένους ιδιοκτήτες ή τον αρχικό οικοπεδούχο. Τότε, ο περιορισμός της
χρήσης του άνω χώρου από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας και
δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους, χωρίς όμως και να είναι πραγματική δουλεία με
τη στενή τεχνική έννοια του όρου των αρθ. 1118 και 1119 ΑΚ. Εξάλλου, από τη διάταξη του αρθ.
182 ΑΚ προκύπτει ότι για να είναι δυνατή η μετατροπή άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη,
πρέπει στη δήλωση που έγινε κατά την κατάρτιση της άκυρης δικαιοπραξίας να περιέχονται τα
ιδιαίτερα στοιχεία της άλλης δικαιοπραξίας, την οποία τα μέρη δεν προέβλεψαν, θα την ήθελαν
όμως, κατά την κρίση του δικαστού, αν ήξεραν την ακυρότητα εκείνης που καταρτίσθηκε. Από τα
παραπάνω συνάγεται ότι η νομίμως μεταγραφείσα συμβολαιογραφική πράξη, με την οποία
ακάλυπτος χώρος της πιλοτής ή τμήματα αυτής κατέστησαν αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες,
είναι, για το λόγο που προαναφέρθηκε, άκυρη. Μπορεί, όμως, να ισχύσει στο σημείο της αυτό, με
τη συνδρομή του αρθ. 200 ΑΚ, κατά μετατροπή (αρθ. 182 ΑΚ) της συμβάσεως, ως πράξη
παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί της πιλοτής ή τμημάτων της στο
συνιδιοκτήτη της οικοδομής που αναφέρεται ως δικαιούχος αυτών, ενόψει και του ότι το δικαίωμα
της αποκλειστικής χρήσης σαφώς εμπεριέχεται στο δικαίωμα της αποκλειστικής κυριότητας,
συναρτώμενο με συγκεκριμένη ή συγκεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες της οικοδομής, με τη
μορφή του περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία (βλ. ΑΠ 792/06 Δνη 2006. 1069, ΑΠ
1554/05 Δνη 2006. 179, ΑΠ 158/05 Δνη 2006. 505).

Στην προκειμένη περίπτωση, από τις καταθέσεις ... αποδείχθηκαν, σύμφωνα και με τα διδάγματα
της κοινής πείρας, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Δυνάμει των νομίμως μεταγεγραμμένων
πωλητηρίων συμβολαίων με αριθ... /19.5.89 της συμβ/φου Θ. Ζ.-Κ., με αριθ. .../30.1.04 της
συμβ/φου Κ. Κ. και με αριθ. .../17.10.03, ../5.12.03, .../16.1.04 και ../4.6.04 της συμβ/φου Σ. Ν.
περιήλθαν, αντίστοιχα, κατά κυριότητα α) στους πρώτο και δευτέρα των εναγόντων και κατά
ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το υπό στοιχεία Δ2 διαμέρισμα, καθαρού εμβαδού 90 τμ,
του τετάρτου ορόφου, β) στους όγδοο και ενάτη των εναγόντων και κατά ποσοστό 1/2 εξ
αδιαιρέτου στον καθένα, το υπό στοιχεία Γ2 διαμέρισμα, καθαρού εμβαδού 90 τμ, του τρίτου
ορόφου, γ) στους τρίτο και τετάρτη των εναγόντων και κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον
καθένα, το υπό στοιχεία Α2 διαμέρισμα, καθαρού εμβαδού 90 τμ, του πρώτου ορόφου, δ) στους
πέμπτο και έκτη των εναγόντων και κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το υπό στοιχεία
Β2 διαμέρισμα, καθαρού εμβαδού 90 τμ, του δευτέρου ορόφου, δ) στην εβδόμη των εναγόντων το
υπό στοιχεία Α1 διαμέρισμα, καθαρού εμβαδού 92 τμ, του πρώτου ορόφου, και ε) στους δέκατο
και ενδέκατη και κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα, το υπό στοιχεία Π διαμέρισμα,
καθαρού εμβαδού 92 τμ, του τρίτου ορόφου πολυωρόφου οικοδομής, κειμένης επί της οδού Α.
αριθ. ... της πόλεως Λ. Η οικοδομή αυτή, η οποία αποτελείται από ισόγειο και τέσσερις ορόφους,
ανηγέρθη με δαπάνες του πρώτου των εναγομένων επί οικοπέδου 443,2 τμ, ιδιοκτησίας του ιδίου,
κατόπιν της με αριθ. .../26.4.1983 οικοδομικής αδείας του Τμήματος Πολεοδομίας και
Πολεοδομικών Εφαρμογών Νομαρχίας Α. Στην άδεια δε ο ισόγειος χώρος της οικοδομής δεν
χαρακτηρίζεται πιλοτή, με την έννοια που προαναφέρθηκε (ήτοι ανοικτός, ελεύθερος ισόγειος
χώρος κτηρίου, ανεγερθέντος επί υποστηλωμάτων), αλλά ισόγειο «γκαράζ», πράγμα που
επιβεβαιώνεται και από την Επιτροπή Αυθαιρέτων της Πολεοδομίας Α., η οποία με την από
16.11.2005 απόφαση, που μετ` επικλήσεως προσκομίζεται, δέχθηκε σχετική περί αυτού ένσταση
του πρώτου των εναγομένων, που επίσης μετ` επικλήσεως προσκομίζεται. Με την .. 717.7.1986
πράξη, που συνετάγη ενώπιον της συμβ/φου Ο. Κ.-Ζ. και μεταγράφηκε νόμιμα στον τόμο ... και
αριθ. ... των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Α., συνεστήθη, με μονομερή
δικαιοπραξία εν ζωή, οροφοκτησία στην οικοδομή και υπήχθη αυτή στις διατάξεις των αρθ. 1002
και 1117 ΑΚ και αυτές του ν. 3741/1929 από τον κύριο του όλου ακινήτου, πρώτο των
εναγομένων, ο οποίος, από το σύνολο των οριζοντίων ιδιοκτησιών της οικοδομής που περιήλθαν
αρχικά με την άνω πράξη στην κυριότητα του, μετά τη μεταβίβαση των προεκτεθεισών
διαιρεμένων ιδιοκτησιών στους ενάγοντες, παρεκράτησε στην κυριότητα του τις διαιρεμένες
ιδιοκτησίες (διαμερίσματα) υπό στοιχεία Β1 του δευτέρου ορόφου και Δ1 του τετάρτου ορόφου.
Επίσης, παρεκράτησε και την επικαρπία, - μεταβιβάζοντας την ψιλή κυριότητα στα τέκνα του,
δεύτερο και τρίτη των εναγομένων, δυνάμει των νομίμως μεταγεγραμμένων με αριθ. .. /18.1.1993
συμβολαίων γονικής παροχής της συμβ/φου Σ. Ν. -, όλων των χώρων στάθμευσης του ισογείου.
Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την άνω πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, - στην οποία
σημειωτέον προσχώρησαν όλοι οι ενάγοντες, αποδεχθέντες ανεπιφύλακτα τους όρους της, με
δήλωση τους περιληφθείσα στα πωλητήρια συμβόλαια, με τα οποία περιήλθαν σ` αυτούς οι
παραπάνω διαιρεμένες ιδιοκτησίες της επίμαχης οικοδομής -, ο ισόγειος χώρος της οικοδομής (ο
οποίος, παρά τα ως άνω οριζόμενα στην άδεια της οικοδομής, χαρακτηρίζεται «ως πιλοτή»)
αποτελείται από επτά χώρους στάθμευσης, ήτοι τον υπό στοιχείο Ρ-1 χώρο στάθμευσης, καθαρού
εμβαδού 22 τμ, με αναλογία επί του οικοπέδου 11/1000 εξ αδιαιρέτου, τον υπό στοιχεία Ρ-2 χώρο
στάθμευσης, καθαρού εμβαδού 27 τμ, με αναλογία επί του οικοπέδου 13/1000 εξ αδιαιρέτου, τον
υπό στοιχεία Ρ-3 χώρο στάθμευσης, καθαρού εμβαδού 29 τμ, με αναλογία επί του οικοπέδου
14/1000 εξ αδιαιρέτου, τον υπό στοιχεία Ρ-4 χώρο στάθμευσης, καθαρού εμβαδού 22 τμ, με
αναλογία επί του οικοπέδου 11/1000 εξ αδιαιρέτου, τον υπό στοιχεία Ρ-5 χώρο στάθμευσης,
καθαρού εμβαδού 17 τμ, με αναλογία επί του οικοπέδου 9/1000 εξ αδιαιρέτου, τον υπό στοιχεία Ρ-
6 χώρο στάθμευσης, καθαρού εμβαδού 14 τμ, με αναλογία επί του οικοπέδου 8/1000 εξ
αδιαιρέτου και τον υπό στοιχεία Ρ-7 χώρο στάθμευσης, καθαρού εμβαδού 14 τμ, και αναλογία επί
του οικοπέδου 8/1000 εξ αδιαιρέτου. Ολοι δε οι χώροι στάθμευσης χαρακτηρίζονται στην πράξη
συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας ως χωριστές και ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες. Ωστόσο,
στην ίδια πράξη προβλέπεται η κατασκευή στις οικείες θέσεις του ισογείου της οικοδομής κλειστών
χώρων στάθμευσης, ενόψει του ότι χαρακτηρίζονται ως αίθουσες, ήτοι δωμάτια περιτοιχισμένα.
Συνεπώς, και αν ήθελε υποτεθεί ότι ο ισόγειος χώρος της οικοδομής συνιστούσε πιλοτή, εφόσον
στην πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας προβλέφθηκε ότι θα οικοδομηθεί και θα
δημιουργηθούν οι ανωτέρω κλειστές θέσεις στάθμευσης, εγκύρως, σύμφωνα με τα
διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη, απετέλεσαν αυτές αντικείμενα διηρημένης ιδιοκτησίας και
περιήλθαν κατά κυριότητα στον πρώτο των εναγομένων.

Ως εκ τούτου, η ισόγεια πιλοτή της επίδικης οικοδομής, στην οποία αποδείχθηκε ότι
κατασκευάσθηκαν στη συνέχεια οι ανωτέρω κλειστοί χώροι στάθμευσης, έπαυσε να είναι
κοινόχρηστη και κοινόκτητη και η μη εξασφάλιση σ` αυτήν κοινόχρηστων για την εξυπηρέτηση
όλων των ιδιοκτητών της οικοδομής χώρων στάθμευσης στον καθοριζόμενο βάσει του π.δ.
1340/1981 αριθμό των δύο συνολικά χώρων, με βάση τη συνολική δόμηση της εν λόγω
οικοδομής, δεν θίγει το κύρος της πράξης συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας στην τελευταία, διότι,
σύμφωνα με τα διαλαμβανόμενα στη μείζονα σκέψη, απαιτείται προς τούτο η πιλοτή να είναι
ανοικτή και κοινόχρηστη. Άλλωστε, οι ενάγοντες δεν επικαλέσθηκαν διάταξη της πράξης
συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, που να απαγορεύει ή να περιορίζει τη χρήση και του ακαλύπτου
χώρου της επίδικης οικοδομής ως χώρου στάθμευσης αυτοκινήτων από όλους τους οροφοκτήτες.
Οπως δε προκύπτει από τις καταθέσεις αμφοτέρων των εξετασθέντων ενώπιον του πρωτοβαθμίου
δικαστηρίου μαρτύρων, στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής, ο οποίος έχει εμβαδόν 150 - 200 μ.
και χωρητικότητα για τη στάθμευση τεσσάρων (4) αυτοκινήτων, έχουν πρόσβαση όλοι οι
ιδιοκτήτες, κάνοντας χρήση τούτου για το σκοπό αυτό, ήτοι για τη στάθμευση των αυτοκινήτων
τους. Συνεπώς, τα αιτήματα της αγωγής α) για αναγνώριση του κοινοχρήστου χαρακτήρα του
αναφερομένου σ` αυτήν τμήματος της πιλοτής και της συγκυριότητας των εναγόντων σ` αυτό
βάσει του ν. 1221/1981 και β) για αναγνώριση της ακυρότητας της πράξης συστάσεως οριζοντίου
ιδιοκτησίας, καθ` ο μέρος δημιουργήθηκαν με αυτήν κλειστοί χώροι στάθμευσης, ως οριζόντιες
ιδιοκτησίες, και παραλείφθηκε η πρόβλεψη δημιουργίας στην πιλοτή δύο κοινοχρήστων χώρων
στάθμευσης, βάσει του ν. 1221/1981 και του π.δ. 1340/1981, έπρεπε να απορριφθούν.

Εξάλλου, και αν ήθελε υποτεθεί ότι η δημιουργία των παραπάνω κλειστών χώρων στάθμευσης,
ως οριζοντίων ιδιοκτησιών, στην πιλοτή, και η περιέλευση αυτών κατά κυριότητα στον πρώτο των
εναγομένων με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, είναι άκυρη, αυτή σε κάθε περίπτωση
ισχύει, κατά μετατροπή (αρθ. 182 ΑΚ), ως πράξη παραχώρησης στον πρώτο των εναγομένων και
τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους του του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί των εν
λόγω χώρων στάθμευσης, κατ` αποκλεισμό των μετέπειτα συγκυρίων της οικοδομής, πράγμα που
το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας την άκυρη αυτή δικαιοπραξία ως απαιτεί η καλή πίστη και
λαμβανομένων υπόψη των χρηστών ηθών (αρθ. 173 και 200 ΑΚ), κρίνει ότι θα ήθελε ο πρώτος
των εναγομένων, αν γνώριζε την ακυρότητα, ενόψει του ότι το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης
εμπεριέχεται κατά λογική και νομική αναγκαιότητα στο δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας και
συνιστά μορφή περιορισμού της κυριότητας στην ιδιοκτησία. Δεν καταλείπεται δε καμία αμφιβολία
ότι ο πρώτος των εναγομένων αγνοούσε την ακυρότητα, διότι αν γνώριζε την τελευταία, ενόψει
του ότι ήταν ο μοναδικός οικοπεδούχος, ο οποίος προέβη στη σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας
στην επίδικη οικοδομή με μονομερή δικαιοπραξία, θα μεριμνούσε οπωσδήποτε για την
παρακράτηση από τον ίδιο του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως των ανωτέρω χώρων
στάθμευσης της πιλοτής της οικοδομής, με ρητή πρόβλεψη στην επίδικη συστατική της
οροφοκτησίας πράξη. Κατόπιν τούτων, προσχωρώντας οι ενάγοντες, με τα ανωτέρω συμβόλαια
αγοραπωλησίας των διαμερισμάτων τους, στην επίδικη πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας,
τους όρους της οποίας αποδέχθηκαν ανεπιφύλακτα, εν γνώσει τους ότι με αυτήν όλοι οι χώροι
στάθμευσης της πιλοτής είχαν περιέλθει στον πρώτο των εναγομένων, κατ` αποκλεισμό τούτων,
οπωσδήποτε συνήνεσαν στην παραχώρηση της χρήσεως των εν λόγω χώρων στον τελευταίο και
τους διαδόχους του, εφόσον η χρήση, όπως προαναφέρθηκε, εμπεριέχεται στην κυριότητα.
Συνεπώς, η αγωγή, ως προς τα αιτήματα της 1) για αναγνώριση της ακυρότητας της πράξης
συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθ` ο μέρος συστάθηκαν με αυτήν κλειστοί χώροι στάθμευσης
αυτοκινήτων, ως οριζόντιες ιδιοκτησίες, στο αναφερόμενο τμήμα της πιλοτής της οικοδομής, στο
οποίο με την άδεια προβλέφθηκε η δημιουργία διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων και καθ` ο μέρος
παραλείφθηκε στην εν λόγω πράξη η πρόβλεψη δημιουργίας στην πιλοτή δύο κοινοχρήστων
χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων για την εξυπηρέτηση όλων των ιδιοκτητών, βάσει του ν.
1221/1981 και του π.δ. 1340/1981, 2) για αναγνώριση της υποχρέωσης των εναγομένων να
αποδώσουν στους ενάγοντες ελεύθερη τη χρήση δύο εκ των χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων της
πιλοτής και 3) για απόδοση στους ενάγοντες ελεύθερης της χρήσης δύο εκ των χώρων στάθμευσης
της πιλοτής και του προβλεπομένου στην άδεια διαδρόμου κινήσεως αυτοκινήτων της πιλοτής,
έπρεπε, σε κάθε περίπτωση, να απορριφθούν ως ουσία αβάσιμα, κατά παραδοχή της ενστάσεως εκ
του αρθ. 182 ΑΚ που προέβαλαν επικουρικά οι εναγόμενοι πρωτοδίκως και επαναφέρουν με την
έφεση τους.

Τέλος, και αν ακόμη γίνει δεκτό ότι η με την άνω συστατική της οροφοκτησίας πράξη άκυρη
δημιουργία κλειστών χώρων στάθμευσης, ως οριζοντίων ιδιοκτησιών, στην πιλοτή της επίδικης
οικοδομής, δεν ισχύει, κατά μετατροπή, ως έγκυρη παραχώρηση της χρήσης τους στο δικαιούχο
τούτων, πρώτο των εναγομένων και τους διαδόχους του, το επίδικο δικαίωμα των εναγόντων για
απόδοση σ` αυτούς ελεύθερης της χρήσης των άνω αναφερομένων στην αγωγή τους χώρων
στάθμευσης αυτοκινήτων της επίμαχης πιλοτής καταχρηστικά ασκήθηκε, για τους εξής λόγους:
Οταν οι ενάγοντες ενδιαφέρθηκαν να αγοράσουν διαμερίσματα στην πολυώροφη οικοδομή του
πρώτου των εναγομένων, διεπίστωσαν ότι υπήρχαν κλειστές σιδερένιες θύρες στις εισόδους της
ισογείου πιλοτής της οικοδομής, η οποία είχε οικοδομηθεί και δεν είχαν δυνατότητα πρόσβασης σ`
αυτή (βλ. και την κατάθεση του μάρτυρα αποδείξεως Δ. Μ., συζύγου της έβδομης των εναγόντων).
Εν τούτοις, και παρά το γεγονός ότι περιήλθε σε γνώση τους ότι με την πράξη συστάσεως
οριζοντίου ιδιοκτησίας της οικοδομής οι χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, που προεβλέπετο να
δημιουργηθούν στο ισόγειο αυτής, περιήλθαν κατά κυριότητα στο μοναδικό οικοπεδούχο, πρώτο
των εναγομένων, ο οποίος στη συνέχεια παρεκράτησε την επικαρπία τούτων και μεταβίβασε την
ψιλή κυριότητα στα τέκνα του, λοιπούς των εναγομένων, προέβησαν στην αγορά των
διαμερισμάτων τους με τα άνω πωλητήρια συμβόλαια, προσχωρώντας στην πράξη συστάσεως
οριζοντίου ιδιοκτησίας ανεπιφύλακτα και αποδεχόμενοι την κατάσταση, όπως είχε ήδη
διαμορφωθεί στο ισόγειο της οικοδομής, κατά το χρόνο σύνταξης των πωλητηρίων συμβολαίων,
λόγω του ότι δεν τους ενδιέφερε να αποκτήσουν χώρο στάθμευσης για το αυτοκίνητο τους στην
πιλοτή αυτής (βλ. την κατάθεση του άνω μάρτυρα αποδείξεως Δ. Μ.). Ενόψει τούτων, το
αναφερόμενο σε κάθε πωλητήριο συμβόλαιο τίμημα που κατέβαλαν, το οποίο δήλωσαν ότι είναι
ανάλογο με τα δικαιώματα που απέκτησαν όπως αυτά περιγράφονται στα συμβόλαια, εν γνώσει
τους αντιστοιχούσε μόνον στην αξία του διαμερίσματος που αγόρασαν και στην αναλογία τούτου
στο οικόπεδο και στους κοινοχρήστους χώρους της οικοδομής, στους οποίους δεν
περιλαμβάνονταν οι χώροι στάθμευσης του ισογείου, διότι αυτοί είχαν ρητώς εξαιρεθεί και περιέλθει
στην κυριότητα του πρώτου των εναγομένων με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη. Και ενώ
έτσι είχαν τα πράγματα, την 1.2.2005, μετά την πάροδο 16 ετών από τη σύνταξη του πωλητηρίου
συμβολαίου με τους πρώτο και δεύτερη των εναγόντων, 2 ετών από τη σύνταξη των πωλητηρίων
συμβολαίων με τους τρίτο, τέταρτη, πέμπτο και έκτη των εναγόντων, και ενός έτους από τη
σύνταξη των πωλητηρίων συμβολαίων με τους λοιπούς των εναγόντων, αυτοί, κατά τη Γενική
Συνέλευση των ιδιοκτητών της επίδικης πολυώροφης οικοδομής, το πρώτον αποφάσισαν να
αξιώσουν δικαίωμα σύγχρησης στο χώρο της ισόγειας πιλοτής της οικοδομής (βλ. το από 1.2.05
πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης που μετ` επικλήσεως προσκομίζουν) και στη συνέχεια άσκησαν
την κρινομένη από 19.6.2007 αγωγή. Ομως, με τον τρόπο αυτό επιχειρούν να επαυξήσουν την
αξία της ιδιοκτησίας τους, καθόσον επιδιώκουν να εξασφαλίσουν δικαίωμα σύγχρησης σε χώρους
που συμφώνησαν ότι δεν τους ανήκουν και για τους οποίους δεν κατέβαλαν τίμημα,
διαταράσσοντας την αναλογία παροχής και αντιπαροχής και προσβάλλοντας έννομες σχέσεις των
εναγόντων, τις οποίες γνώριζαν κατά το χρόνο σύνταξης των συμβολαίων αγοράς των
διαμερισμάτων τους και αποδέχθηκαν, προσχωρώντας ανεπιφύλακτα στη συστατική της
οροφοκτησίας πράξη. Συνεπώς, κατά παραδοχή της εκ του αρθ. 281 ΑΚ καταλυτικής της αγωγής
ενστάσεως που προέβαλαν οι εναγόμενοι πρωτοδίκως και επαναφέρουν με την έφεση τους, έπρεπε
σε κάθε περίπτωση να απορριφθούν τα σχετικά αιτήματα της αγωγής για σύγχρηση από τους
ενάγοντες των αναφερομένων σ` αυτήν χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων της πιλοτής.

Κατ` ακολουθίαν, με βάση τις προεκτεθείσες επάλληλες σκέψεις, η αγωγή έπρεπε να απορριφθεί
καθ` ολοκληρίαν ως αβάσιμη κατ` ουσίαν ως προς τα ανωτέρω αιτήματα της που δέχθηκε ως άνω
το πρωτοβάθμιο δικαστήριο με την εκκαλουμένη απόφαση. Ως εκ τούτου, έσφαλε περί την
εκτίμηση των αποδείξεων και πρέπει να εξαφανισθεί κατά τα συναφή κεφάλαια της, δεκτής
γενομένης της έφεσης στο σύνολο της κατ` ουσίαν. Αφού δε διακρατηθεί η υπόθεση
από το Δικαστήριο τούτο, πρέπει η αγωγή, καθ` ο μέρος έγινε δεκτή, να απορριφθεί...