ΕΝΝΟΙΑ ΠΥΛΩΤΗΣ-182 ΑΚ

270/2011 ΜΠΡ ΙΩΑΝΝ ( 579026)

(Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ)
Οριζόντια ιδιοκτησία. Πιλοτή. Άκυρη δικαιοπραξία. Μετατροπή άκυρης δικαιοπραξίας.
Προϋποθέσεις μετατροπής. Διαφορές από σχέση οροφοκτησίας. Έννοια οροφοκτησίας. Έννοια
ορόφων και διαμερισμάτων ορόφων. Κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη οικοδομής. Πιλοτή-
ανοιχτός στεγασμένος χώρος για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Απαγόρευση σύστασης αυτοτελών
διαιρεμένων ιδιοκτησιών επί ανοικτού χώρου. Άκυρη η σχετική δικαιοπραξία ως αντικείμενη σε
αναγκαστικού δικαίου διατάξεις. Πραγματικά περιστατικά. Μεταβίβαση στους εναγομένους θέσεων
στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο πιλοτής ως έχουσες χαρακτήρα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ένσταση
περί μετατροπής άκυρης δικαιοπραξίας, και δη περί μετατροπής σε έγκυρη δικαιοπραξία
συστάσεως δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πιλοτής. Απορρίπτεται, αφού δεν
συντρέχει στα πρόσωπα των χρησιούχων η ιδιότητα των ιδιοκτητών διαμερισμάτων στην ίδια
οικοδομή, καθ΄όσον το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης εμπεριέχεται στο δικαίωμα της
κυριότητας. Ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος. Απορρίπτει την ένσταση, καθ΄όσον οι
ενάγοντες διαμαρτυρήθηκαν και εγγράφως με εξώδικο. Δεν υφίσταται αδράνεια των εναγόντων.
Δέχεται την αγωγή. Αναγνωρίζει την ακυρότητα της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας κατά
το μέρος που οι μεταβιβασθείσες θέσεις στάθμευσης χαρακτηρίζονται ως αυτοτελείς και την
ακυρότητα των σχετικών συμβολαίων, με τα οποία μεταβιβάστηκαν οι ως άνω θέσεις στάθμευσης
στους εναγομένους.

Αριθμός Απόφασης: 270 /2011
(Α.Κ.Δ.: 178/2010)

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΙΩΑΝΝΙΝΩΝ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Μαρία Κακαβά, Πρωτοδίκη, την οποία όρισε η Πρόεδρος
Πρωτοδικών και από τη Γραμματέα Παρασκευή Κώτση.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριο του την 16η Μαρτίου 2011, για να δικάσει την υπόθεση:

ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΝΤΩΝ: 1) ...................................... έως 10) ..................................., οι οποίοι
παραστάθηκαν διά του πληρεξούσιου δικηγόρου (ΔΣ Ιωαννίνων) Κωνσταντίνου Μόσχου, ο οποίος
κατέθεσε προτάσεις.

ΤΩΝ ΕΝΑΓΟΜΕΝΩΝ: 1) ........................................... και 2) ........................................... του
...................., κατοίκων Ιωαννίνων (οδός ........................), οι οποίοι παραστάθηκαν διά του
πληρεξούσιου δικηγόρου (ΔΣ Ιωαννίνων) Γεωργίου Κασιούμη, ο οποίος κατέθεσε προτάσεις.

Οι ενάγοντες ζητούν να γίνει δεκτή η από 9-2-2010 αγωγή τους, η οποία κατατέθηκε στη
Γραμματεία αυτού του Δικαστηρίου με αριθμό κατάθεσης 178/11-2-2010, προσδιορίστηκε αρχικά
για την 21-4-2010 και μετά από αναβολή για την παραπάνω δικάσιμο και γράφτηκε στο πινάκιο

ΚΑΤΑ ΤΗ ΣΥΖΗΤΗΣΗ της υποθέσεως οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν
δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις προτάσεις τους.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΚΑΤΑ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι). Κατά τη διάταξη του άρθρου 17 παρ. 2 του ΚΠολΔ, στην υλική (εξαιρετική) αρμοδιότητα
του Μονομελούς Πρωτοδικείου, χωρίς διάκριση του αντικειμένου της διαφοράς, υπάγονται οι
διαφορές μεταξύ ιδιοκτητών ορόφων ή διαμερισμάτων από τη σχέση της κατ" όροφο ιδιοκτησίας,
κατά δε το άρθρο 647 παρ. 2 του ιδίου Κώδικα, οι ως άνω διαφορές δικάζονται κατά την ειδική
διαδικασία των άρθρων 648 έως 657 αυτού. Από τη διατύπωση της πιο πάνω διάταξης είναι
φανερό ότι δύο είναι τα στοιχεία που καθορίζουν την υλική αρμοδιότητα του Δικαστηρίου αυτού:
α) η διαφορά μεταξύ οροφοκτητών και β) η διαφορά αυτή να προέρχεται από τη σχέση της
οροφοκτησίας, μεταξύ αυτών (οροφοκτητών), ανεξάρτητα εάν αφορά τις διαιρετές ιδιοκτησίες
τους ή τα κοινά μέρη της οικοδομής. Σαν τέτοιες διαφορές πρέπει να νοηθούν, μεταξύ άλλων,
εκείνες που αναφέρονται: αα) στην ερμηνεία και εφαρμογή του Ν. 3741/1929, των άρθρων 1002
και 1117 του ΑΚ και του Ν. 1024/1971, ββ) στην ερμηνεία και εφαρμογή των συστατικών της
οροφοκτησίας πράξεων και κατά τα άρθρα 4 παρ. 1 και 13 του Ν. 3741/1929 ειδικών συμφωνιών
και του κανονισμού της οροφοκτησίας και γγ) στις διενέξεις γενικά μεταξύ των οροφοκτητών και
της ίδιας οροφοκτησίας ως άνω προς τα εκατέρωθεν δικαιώματα και υποχρεώσεις τους.
Επομένως, το κριτήριο για να χαρακτηρισθεί μια διαφορά μεταξύ οροφοκτητών ως προερχόμενη
από τη σχέση της οροφοκτησίας είναι το εάν πραγματικά η συγκεκριμένη διαφορά ή διένεξη
προκύπτει απ" αυτή την ίδια τη σχέση της κατ" όροφο ιδιοκτησίας, ανεξάρτητα από τη σχέση του
ουσιαστικού δικαίου, στην οποία στηρίζεται (π.χ. εντολή, νομή, κυριότητα κλπ) ή από άλλη σχέση,
άσχετη και τυχαία με την ειδική σχέση της οροφοκτησίας. Δηλονότι οι διαφορές πρέπει να είναι
συναφείς προς την εφαρμογή του Ν. 3741/1929 και προς την ενάσκηση ή εκπλήρωση των
δικαιωμάτων και υποχρεώσεων που απορρέουν από το νόμο αυτό ή τον από τον ίδιο νόμο
προβλεπόμενο και καταρτισθέντα κανονισμό. Η σχέση της οριζοντίου ιδιοκτησίας πρέπει,
με βάση το συγκεκριμένο ιστορικό της αγωγής, να αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη
σύσταση του επίδικου δικαιώματος, το έννομο συμφέρον για την άσκηση της αγωγής ή την
ενεργητική και παθητική νομιμοποίηση των διαδίκων (βλ. ΑΠ 520/1987 ΝοΒ 36. 1411, ΕφΑΘ
7580/1999 ΕΔΠολ 2001. 19, ΕφΠειρ 1186/1999 ΠειρΝομ 2000 . 165, Εφ ΑΘ 2281/1997 ΕλλΔνη 38.
1917, ΕφΠειρ 12/1984 ΕλλΔνη 25. 1418, Χρ. Κανέλλος, Η Οροφοκτησία, έκδοση 1988 σελ. 162-
163, Ιωαν. Κατράς Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας 6η έκδ. 2005, παρ. 223 σελ. 655-658
και τις εκεί παραπομπές σε νομολογία). Αντιθέτως, δεν υπάγονται στη διαδικασία αυτή οι διαφορές
οι σχετιζόμενες με τα όρια της νομής ή της κυριότητας ή των εμπράγματων δικαιωμάτων γενικά,
που απορρέουν από την ιδιοκτησία (ΑΠ 1620/1983 ΝοΒ 32. 1365, ΕφΙωαν 193/1994 ΑρχΝομ 1995
. 278, ΕφΑΘ 308/1992 ΕΔΠολ 1993. 61, ΠΠρΛαρ 201/1999 ΑρχΝομ 1999. 798).

ΙΙ). Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 του ΑΚ και 1, 2 παρ.1, 3 παρ. 1,4 παρ.1, 5,13 Ν.
3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ,
προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους (οριζόντια ιδιοκτησία), δημιουργείται χωριστή
κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται
αυτοδικαίως, κατ` ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που
χρησιμεύουν για την κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού
της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν
προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του «ορόφου» και «διαμερίσματος ορόφου». Από το πνεύμα,
εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους (που, όπως
προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των
στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ` ύψος επέκταση των πόλεων), καθώς και από τα εκ
της κοινής πείρας ερμηνευτικά πορίσματα και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής
νομοθεσίας (άρθ. 11 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955 και 7 παρ. 1
στοιχ. Β` του Ν. 1577/1985 - ΓΟΚ/1985), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το
αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός
αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με
τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή
αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα
αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση. Μόνον οι όροφοι και τα
διαμερίσματα ορόφων με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με
ορόφους, υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη, μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο
οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού
χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη
συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να
οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή
διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθ. 201 ΑΚ). Εξάλλου,
αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 Ν. 3741/1929 αποκλειστική
(χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα
«superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α` του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος
του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας
τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται
αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρου κανόνα, στα αντικείμενα της
αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο
μέρος του ακινήτου. Περαιτέρω, τα άρθρα 22 παρ. 9 και 32 παρ. 4 του ν.δ. 8/1973 «περί Γενικού
Οικοδομικού Κανονισμού», όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου
1 του ν.δ. 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί
υποστυλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ
ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του
ισογείου, που ονομάστηκε πιλοτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «Pilotis»
(άρθ. 1 παρ. 5 περ. γ`, όπως αντικ. με το ν. 1221/1981, 7 περ. Αι" και 9 παρ. 10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ
ορισμού ανοικτός και, συνεπώς, ισχύουν γι` αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η
συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της πιλοτής που θα παραμείνουν
ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, είναι άκυρη ως αντικείμενη στις αναγκαστικού
δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας
(άρθ. 174 ΑΚ) και, συνακόλουθα, τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα (ΟλΑΠ
5/1991 ΕλλΔνη 32. 750, ΑΠ 31/2001 ΕλλΔνη 42. 431, ΑΠ 448/1996 ΕλλΔνη 37. 500). Σημειώνεται,
τέλος, ότι η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την οροφοκτησία δεν είναι αντίθετη, αλλά
επιβεβαιώνεται ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις θέσεις
στάθμευσης αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 5 εδ. α` και β` του ν.
960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 ν. 1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για
θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει
υπαχθεί στο σύστημα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη
ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους, που δεν έχουν σχέση με
το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων
στάθμευσης αυτοκινήτων, που δεν είναι περίκλειστοι αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ` εξαίρεση του
κανόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή
διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο y" της παρ. 5 του ως άνω
άρθρου ορίζει ότι οι τυχόν δημιουργούμενες στον ελεύθερο χώρο της πιλοτής θέσεις στάθμευσης
δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, ως εκ τούτου, η τυχόν
συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόκτητου και κοινόχρηστου χαρακτήρα της
πιλοτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες σε τρίτους είναι άκυρη,
πάσχοντας από απόλυτη ακυρότητα, η οποία μπορεί να προβληθεί από οποιονδήποτε έχει έννομο
συμφέρον (ΑΠ 1608/2010 σε ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 635/2010 ΕφΑΔ 2010. 930). Οι παραπάνω ρυθμίσεις και
ιδίως αυτές των εδαφίων α` και β` καθώς και εκείνη του εδαφίου γ` του ν. 960/1979 θα ήταν
ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί
οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου, για να
χρησιμοποιηθούν ως θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Ενόψει αυτών γίνεται φανερό ότι ο χώρος
της πιλοτής ή ανοιχτά τμήματα του χώρου αυτού δεν είναι δυνατό (όπως, άλλωστε, ίσχυε και πριν
από την έκδοση των ν. 960/1979 και 1221/1981) να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης
ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι χώροι της πιλοτής (ήτοι ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος του ισογείου
του κτιρίου, που επικοινωνεί άμεσα με τον περιβάλλοντα χώρο και ορίζεται γύρωθεν από το
περίγραμμα του κτιρίου) ανήκουν στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής
(ανήκοντας σε όλους τους συνιδιοκτήτες κατά την προσδιορισμένη ανάλογη μερίδα εκάστου και
στο χώρο αυτόν).

Στην προκειμένη περίπτωση με την υπό κρίση αγωγή, οι ενάγοντες εκθέτουν ότι είναι κύριοι
των λεπτομερώς περιγραφόμενων στην αγωγή οριζόντιων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων) της
κείμενης στα Ιωάννινα επί της οδού .................. οικοδομής. Ότι η εν λόγω οικοδομή υπήχθη
σε καθεστώς «περί κατ` ορόφων ιδιοκτησίας» δυνάμει της υπ` αριθ. 6511/1984 πράξης σύστασης
οριζοντίων ιδιοκτησιών, κατανομής ποσοστών και κανονισμού πολυκατοικίας της
Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου, που μεταγράφτηκε νόμιμα. Ότι ο
ισόγειος ακάλυπτος χώρος της ανωτέρω οικοδομής (πυλωτή) διαιρέθηκε με την προμνησθείσα
πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας σε δέκα (10) χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων και
ειδικότερα τους Ρ-1 έως Ρ-10, οι οποίοι χαρακτηρίστηκαν ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες,
έκαστη εξ αυτών με το αντίστοιχο ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του όλου οικοπέδου. Ότι οι
εναγόμενοι, οι οποίοι δεν τυγχάνουν κύριοι διαμερισμάτων στην ανωτέρω οικοδομή, φέρονται ως
ιδιοκτήτες των αναλυτικά περιγραφόμενων στην αγωγή χώρων στάθμευσης της πυλωτής με
στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4, αντιστοίχως, τις οποίες απέκτησαν ο μεν πρώτος των εναγομένων δυνάμει
του υπ` αρ. 18476/1992 αγοραπωλητρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων
Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου, ο δε δεύτερος εξ αυτών κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου με το
υπ` αρ. 18477/1992 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου και κατά το
λοιπό δε ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου δυνάμει του υπ` αρ. 9526/2005 συμβολαίου δωρεάς της
Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Ελένης Ράπτη, άπαντα δε τα συμβόλαια μεταγράφηκαν νόμιμα. Ότι
οι εναγόμενοι, που φέρονται ως ιδιοκτήτες του κοινόχρηστου χώρου της πυλωτής της
πολυκατοικίας, απαγορεύουν στους ενάγοντες την ακώλυτη χρήση των επί της πυλωτής θέσεων
στάθμευσης, τις οποίες χρησιμοποιούν αποκλειστικά μόνο οι ίδιοι (εναγόμενοι). Επικαλούμενοι δε
περαιτέρω ότι η σύσταση διαιρεμένων ιδιοκτησιών στον κοινόχρηστο χώρο της πυλωτής, καθώς
και τα συμβόλαια μεταβίβασης κυριότητας επί αυτού (χώρου) αντίκεινται σε πολεοδομικές
διατάξεις αναγκαστικού δικαίου και για το λόγο αυτό είναι άκυρα, ζητούν, κατ` ορθή εκτίμηση των
αγωγικών αιτημάτων, προς άρση της υφισταμένης αβεβαιότητας στις σχέσεις των διαδίκων, ενόψει
της αμφισβήτησης από τους εναγομένους του χαρακτήρα των εν λόγω θέσεων στάθμευσης ως
κοινόχρηστων: α) να αναγνωρισθεί ότι είναι άκυρη η υπ` αριθ. 6511/1984 πράξη σύστασης
οριζοντίων ιδιοκτησιών, κατά το μέρος που οι με στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4 θέσεις στάθμευσης
αυτοκινήτων στην πυλωτή της ένδικης οικοδομής χαρακτηρίζονται ως αυτοτελείς οριζόντιες
ιδιοκτησίες, β) να αναγνωρισθεί η ακυρότητα των ανωτέρω υπ` αρ. 18476/1992, 18477/1992 και
9526/2005 συμβολαίων, με τα οποία φέρεται ότι μεταβιβάσθηκαν στους εναγομένους οι ρηθείσες
θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή, γ) να αναγνωρισθεί ότι ο χώρος της πυλωτής και δη των Ρ-3 και
Ρ-4 θέσεων στάθμευσης είναι κοινόχρηστος, ότι οι εναγόμενοι, ως μη ιδιοκτήτες οριζόντιων
ιδιοκτησιών στην ένδικη οικοδομή δεν έχουν δικαίωμα σύγχρησης των θέσεων στάθμευσης της
πυλωτής και ότι οι ενάγοντες είναι συγκύριοι του χώρου της πυλωτής, κατά το αναφερόμενο
ποσοστό συνιδιοκτησίας των διαμερισμάτων ενός εκάστου επί του όλου οικοπέδου και δ) να
υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να ανέχονται την από τους ενάγοντες ελεύθερη σύγχρηση των άνω
θέσεων, με την απειλή εις βάρος τους χρηματικής ποινής ύψους 5.000 ευρώ και προσωπικής
κράτησης διάρκειας δύο (2) μηνών για κάθε παράβαση των διατάξεων της εκδοθησομένης
απόφασης, καθώς και να καταδικασθούν οι εναγόμενοι στη δικαστική τους δαπάνη. Αντικείμενο
της υπό κρίση αγωγής, με βάση το ανωτέρω περιεχόμενο και τα αιτήματα της, είναι η άρση της
διενέξεως, που έχει ανακύψει μεταξύ των διαδίκων σχετικά με το χαρακτήρα των θέσεων
στάθμευσης της επιδίκου πυλωτής, τις οποίες οι μεν ενάγοντες θεωρούν ως κοινόχρηστο χώρο της
πολυκατοικίας, οι δε εναγόμενοι ως διηρημένες ιδιοκτησίες ανήκουσες στους ίδιους. Ωσαύτως,
πρόκειται για διαφορά, ανακύπτουσα από τη σχέση της οροφοκτησίας, δεδομένου ότι η τελευταία
αποτελεί την αναγκαία προϋπόθεση για τη σύσταση του επιδίκου δικαιώματος. Συγκεκριμένα η
επίδικη διαφορά αναφέρεται στο κύρος, την ερμηνεία και την εφαρμογή της πράξεως συστάσεως
της οριζοντίου ιδιοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας, από την οποία και θα προκύψει
το ιδιοκτησιακό καθεστώς της επίμαχης πυλωτής, περί του οποίου (καθεστώτος) ερίζουν οι
διάδικοι και ουδόλως αφορά τη διάγνωση των ορίων των εμπραγμάτων δικαιωμάτων των
εναγόντων επί της πυλωτής, αλλά την επίλυση της διαφοράς μεταξύ των διαδίκων, που απορρέει
από τη σχέση της οροφοκτησίας ως προς τη χρήση του εν λόγω χώρου της πυλωτής. Με τα
δεδομένα αυτά και όσα διαλαμβάνονται στην προπαρατεθείσα υπό στοιχείο «Ι» μείζονα πρόταση,
η ένδικη διαφορά υπάγεται στην εξαιρετική αρμοδιότητα του Μονομελούς Πρωτοδικείου και
εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, η
οποία προσήκει στην προκειμένη περίπτωση, κατά την οποία δικάζονται και οι διαφορές του
άρθρου 17 αριθμ. 2 ΚΠολΔ, που ανακύπτουν ανάμεσα στους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων
από τη σχέση της οροφοκτησίας. Η υπό δίκην, όμως, αγωγή εσφαλμένως εισήχθη για συζήτηση
ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου, κατά την ειδική διαδικασία των εργατικών διαφορών (άρθ. 666
επ. ΚΠολΔ) και γράφτηκε στο σχετικό πινάκιο αυτής, από το οποίο και εκφωνήθηκε. Κατόπιν
τούτων, το παρόν Δικαστήριο, ως καθ` ύλην και κατά τόπο αρμόδιο (άρθ. 17 αριθ. 2, 29 παρ. 1
ΚΠολΔ), διακρατώντας το ίδιο την υπόθεση, διατάσσει, κατ` άρθρο 591 παρ. 2 ΚΠολΔ, την
εκδίκαση της κατά την προσήκουσα ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθ. 647 επ.
ΚΠολΔ), γενομένης δεκτής της σχετικής αιτιάσεως των εναγομένων, κατ` οικονομία της δίκης και
δεδομένου ότι τηρήθηκαν οι δικονομικοί κανόνες της διαδικασίας αυτής και δεν επιβάλλεται από
άλλη δικονομική αρχή της καλόπιστης διεξαγωγής της η παραπομπή σε ιδιαίτερη συζήτηση για
προπαρασκευή των διαδίκων (ΑΠ 315/1972 ΑρχΝομ 23. 1641, ΕφΑΘ 1999/2000 ΕΔΠολ2002. 182,
ΕφΑΘ 7006/1993 ΕλλΔνη 35. 1115, ΕφΑΘ 3537/1992 ΝοΒ 40.891, ΜΠρΡοδ 55/2004 σε ΝΟΜΟΣ).
Κατά τα λοιπά η υπό κρίση αγωγή είναι επαρκώς ορισμένη (άρθ. 216 παρ. 1 ΚΠολΔ) και νόμω
βάσιμη, ερειδόμενη στις διατάξεις που αναφέρονται ανωτέρω στην υπό στοιχείο «II» μείζονα
πρόταση του δικανικού συλλογισμού και ιδίως σε αυτές των άρθρων 1, 2, 3, 4, 5 και 13 του Ν.
3741/1929, 1 παρ. 5 Ν. 960/1979, 174, 180, 785, 787, 1000, 1001, 1002, 1117 ΑΚ, 54 ΕισΝΑΚ,
70, 176, 947 παρ. 1 ΚΠολΔ. Επομένως, η αγωγή πρέπει να εξεταστεί περαιτέρω και ως προς την
ουσιαστική της βασιμότητα, δεδομένου δεν απαιτείται η εγγραφή της στα βιβλία διεκδικήσεων,
καθόσον δεν υπάγεται σε κάποια εκ των περιπτώσεων του άρθρου 220 παρ. 1 του ΚΠολΔ (ΑΠ
602/2001 ΕλλΔνη 43. 153) ούτε υπόκειται σε τέλος δικαστικού ενσήμου (βλ. Ιωαν. Κατρά, ό.π.,
παρ. 310-311 σελ. 1061 αρ. 6).

III). Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 182 Α.Κ. ορίζει: « Όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει
τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν
ήξεραν την ακυρότητα». Κατά τη διάταξη αυτή προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης
δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη είναι: 1) η ακυρότητα της πρώτης και για την ακυρότητα αυτή
άγνοια των μερών, 2) η άκυρη περιέχει και τα στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3)
υποθετική βούληση των μερών, όπως ισχύσει η μετά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά
γνώριζαν την ακυρότητα. Εξάλλου, από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 και 5 εδ.
τελευταίο του ν. 960/1979 «Περί υποβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως
αυτοκινήτων διά την εξυπηρέτησιν των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5
του ν. 1221/1981 προκύπτει ότι, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό
σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακάλυπτου (πυλωτή), με τη συστατική της
οροφοκτησίας πράξη ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών (άρθ. 4 παρ.
1, 5 και 13 ν. 3741/1929), που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε
μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να παραχωρηθεί το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου της
πυλωτής ή τμήματος αυτού σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της
οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός (ΟλΑΠ 5/1991 ΕλλΔνη 1991. 750, ΟλΑΠ 23/2000
ΕλλΔνη 2001. 58, ΑΠ 2174/2009 σε ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 841/2009 σε ΝΟΜΟΣ). Από τα παραπάνω
συνάγεται ότι η άκυρη, ως συστατική στο χώρο της πυλωτής διαιρεμένης ιδιοκτησίας,
δικαιοπραξία, μπορεί να ισχύσει, κατά μετατροπή, ως δικαιοπραξία συστάσεως δικαιώματος
αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής ή τμήματος αυτής στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος
της ίδιας οικοδομής, που αναφέρεται ως εμπράγματος δικαιούχος αυτού, καθόσον το δικαίωμα της
αποκλειστικής χρήσης (έλασσον) εμπεριέχεται στο (μείζον) δικαίωμα της κυριότητας και εφόσον
συντρέχουν και οι λοιποί όροι της μετατροπής, ήτοι άγνοια της ακυρότητας της πρώτης
δικαιοπραξίας και υποθετική βούληση να ισχύσει η δεύτερη, αν τα μέρη γνώριζαν την πρώτη (ΑΠ
1662/2000 ΕλλΔνη 42. 724, ΑΠ 619/1999 ΕΔΠολ 1999. 206, ΜΠρΑΘ 871/2007 σε ΝΟΜΟΣ).

IV). Εξ ετέρου, κατά την έννοια του άρθρου 281 ΑΚ, το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται
καταχρηστικώς, πλην άλλων, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε της άσκησης
του και η πραγματική κατάσταση, που διαμορφώθηκε κατά το διάστημα που μεσολάβησε δε
δικαιολογούν επαρκώς τη μεταγενέστερη άσκηση του, από την οποία προκύπτει αντίθετα,
προφανής υπέρβαση των ορίων της καλής πίστης ή των χρηστών ηθών ή του κοινωνικού ή
οικονομικού σκοπού του δικαιώματος. Ειδικότερα, στην περίπτωση της μακράς αδράνειας του
δικαιούχου υπάρχει τέτοια κατάχρηση, εφόσον συντρέχουν πρόσθετα περιστατικά, τα οποία
ανάγονται στον ίδιο χρόνο και στην όλη συμπεριφορά τόσο αυτού, όσο και του υπόχρεου, από τα
οποία γεννάται στον τελευταίο ευλόγως η πεποίθηση ότι δεν πρόκειται να ασκηθεί το δικαίωμα,
έτσι ώστε η μεταγενέστερη άσκηση του, που τείνει σε ανατροπή μίας κατάστασης, που
δημιουργήθηκε κάτω από ορισμένες συνθήκες και διατηρήθηκε για μακρό χρονικό διάστημα να
συνεπάγεται επαχθείς επιπτώσεις για τον υπόχρεο (ΟλΑΠ 1/1997 ΕλλΔνη 38. 1755, ΑΠ 863/2007 σε
ΝΟΜΟΣ).

Οι εναγόμενοι, κατά την προφορική συζήτηση της υποθέσεως στο ακροατήριο, με δήλωση
του πληρεξούσιου δικηγόρου τους, που εμπεριέχεται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά
δημόσιας συνεδρίασης του Δικαστηρίου, αρνήθηκαν αιτιολογημένα την αγωγή και προέβαλαν
παραδεκτώς τους ακόλουθους ισχυρισμούς, που αναπτύσσονται στις κατατεθείσες έγγραφες
προτάσεις τους (άρθ. 591 παρ.1 εδ.γ`, 649 παρ. 1, 666 σε συνδ. προς 115 παρ. 3 και 256 περ.δ`
ΚΠολΔ): Α) ότι η τυχόν άκυρη ως προς τις διαιρημένες ιδιοκτησίες των χώρων στάθμευσης πράξη
οροφοκτησίας, ερμηνευόμενη κατά την καλή πίστη και αφού ληφθούν υπόψη και τα
συναλλακτικά ήθη, ισχύει κατά μετατροπή ως έγκυρη πράξη παραχώρησης του δικαιώματος
αποκλειστικής χρήσης επί των επιδίκων χώρων, καθόσον εάν οι εναγόμενοι γνώριζαν ότι η πράξη
οροφοκτησίας ήταν άκυρη θα επέλεγαν να παρακρατήσουν υπέρ εαυτών το δικαίωμα
αποκλειστικής χρήσης της πυλωτής. Ο ισχυρισμός αυτός τυγχάνει απορριπτέος ως νόμω αβάσιμος,
μη δυνάμενος να θεμελιωθεί στις διατάξεις των άρθρων 182 ΑΚ και 1 παρ. 2 και 5 του Ν.
960/1979, δοθέντος ότι οι εναγόμενοι συνομολογούν ότι δεν είναι ούτε αποκλειστικοί κύριοι ούτε
συγκύριοι ορόφου ή τμήματος ορόφου της ένδικης οικοδομής, με συνέπεια να μην μπορεί εγκύρως
να θεωρηθούν, κατά μετατροπή της τυχόν άκυρης πράξης οροφοκτησίας, ως αποκλειστικοί
χρησιούχοι του χώρου της πυλωτής, αφού για την έγκυρη δικαιοπραξία συστάσεως δικαιώματος
αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής απαιτείται, ως προεκτέθηκε στην υπό στοιχείο
«III» νομική σκέψη, η συνδρομή στο πρόσωπο του χρησιούχου της ιδιότητας του ιδιοκτήτη
διαμερίσματος στην ίδια οικοδομή. Β) επικουρικώς ότι, οι ενάγοντες παραπονέθηκαν το πρώτον με
την άσκηση της υπό κρίση αγωγής, όσον αφορά τις θέσεις στάθμευσης της πυλωτής, παρά το
γεγονός ότι αφενός οι εναγόμενοι έκαναν χρήση αυτών από το έτος 1992 και επέκεινα, αφετέρου,
προσχώρησαν και οι ενάγοντες στην πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και στον κανονισμό
πολυκατοικίας, με την αγορά των διαμερισμάτων τους, γνωρίζοντας ότι δεν είχαν κανένα δικαίωμα
επί του χώρου της πυλωτής, ο οποίος ήταν ήδη χωρισμένος σε διαιρετές ιδιοκτησίες, ώστε η
ανατροπή της διαμορφωθείσας κατάστασης να συνεπάγεται ιδιαίτερα επαχθείς επιπτώσεις για τους
εναγομένους, ενόψει του ότι για την απόκτηση των συγκεκριμένων θέσεων στάθμευσης
κατέβαλαν μεγάλα χρηματικά ποσά ως τίμημα, το δε διότι είναι δυσεύρετες άλλες
θέσεις στάθμευσης στο κέντρο τα πόλεως πλησίον των κατοικιών τους. Ο επικουρικός αυτός
ισχυρισμός, ως καταλυτική της αγωγής ένσταση καταχρηστικής άσκησης δικαιώματος είναι
ορισμένος (ΟλΑΠ 17/1995 ΕλλΔνη 36. 1531) και νόμω βάσιμος, στηριζόμενος στη διάταξη του
άρθρου 281 ΑΚ και επομένως, αποβαίνει εξεταστέος και εξ απόψεως ουσιαστικής βασιμότητας.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων απόδειξης και ανταπόδειξης, που δόθηκαν νόμιμα
στο ακροατήριο του Δικαστηρίου τούτου και περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα
πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης του, καθώς και από όλα τα έγγραφα που νόμιμα προσκομίζουν
και επικαλούνται οι διάδικοι και τα οποία λαμβάνονται υπόψη είτε για άμεση απόδειξη, είτε για τη
συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (άρθ. 650 παρ. 1 ΚΠολΔ), αποδείχθηκαν, κατά την κρίση του
Δικαστηρίου, τα ακόλουθα πραγματικά γεγονότα, τα οποία έχουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση
της δίκης: Οι μη διάδικοι στην παρούσα δίκη, ................................ του ...................................
.................................... είχαν στην πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή τους, κατά ποσοστό γΑ
εξ αδιαιρέτου ο καθένας ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο, κείμενο στην πόλη των Ιωαννίνων,
Ενορίας Ιερού Ναού Περιβλέπτου, επί της οδού ................................, εμβαδού 806,38 τ.μ., όπως
αυτό αποτυπώνεται με τα κεφαλαία γράμματα Α-Β-Γ-Δ-Ε-Ζ-Η-Θ-Ι-Κ-Λ-Μ-Ν-Ξ-Ο-Π-Ρ-Σ-Τ-Υ-Φ-Χ-Ψ-Ω-
Α στο από μηνός Φεβρουαρίου 1984 τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού ................
......... Επί του προρρηθέντος οικοπέδου οι ως άνω οικοπεδούχοι αποφάσισαν να ανεγείρουν με
το σύστημα της αντιπαροχής δεύτερη πολυώροφη οικοδομή (πολυκατοικία), εμφαινόμενη στο ως
άνω τοπογραφικό διάγραμμα ως «Συγκρότημα ΒΗΤΑ (Β)», στο βάθος του οικοπέδου,με ποσοστό
συνιδιοκτησίας επ` αυτού 530/1000. Την κατασκευή της υπό στοιχεία ΒΗΤΑ οικοδομής ανέλαβε η
εδρεύουσα στην Πρέβεζα κατασκευαστική εταιρία με την επωνυμία «...................................-
.............................................» σύμφωνα με τα οριζόμενα στο υπ` αριθ. 6441/1984 εργολαβικό
συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου. Στη συνέχεια, με
το υπ` αριθ. 6511/9-5-1984 συμβόλαιο κατανομής ποσοστών και κανονισμού πολυκατοικίας της
ίδιας ως άνω Συμβολαιογράφου, νόμιμα μεταγραμμένο στα βιβλία μεταγραφών του
Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 691 και με α/α 67 και 68), η ανωτέρω οικοδομή
υπήχθη στις διατάξεις των άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ και του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας
κατ" ορόφους", καθορίστηκε ότι η υπό ανέγερση πολυκατοικία αποτελείται από το υπόγειο, την
πυλωτή, τον πρώτο όροφο, το δεύτερο όροφο, τον τρίτο όροφο, τον τέταρτο όροφο και το
δώμα, καθώς και τα αντιστοιχούντα στους χώρους αυτούς ποσοστά (χιλιοστά) επί του οικοπέδου.
Σύμφωνα με τα οριζόμενα στην άνω αναφερόμενη πράξη συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, ο
επίδικος ακάλυπτος ισόγειος όροφος της ανωτέρω οικοδομής (πυλωτή) αποτελείται από δέκα (10)
αυτοτελείς διαιρεμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες με στοιχεία ΠΙ ΕΝΑ (Ρ-1) έως και ΠΙ ΔΕΚΑ (Ρ-10),
επιφανείας, αντιστοίχως, 12,50 τ.μ., 12,50 τ.μ., 14,50 τ.μ., 16 τ.μ., 29,50 τ.μ., 21,50 τ.μ., 17,50
τ.μ., 20 τ.μ., 10,50 τ.μ. και 10,50 τ.μ. και με ποσοστό συμμετοχής στο οικόπεδο, αντιστοίχως,
4,84/1000, 4,84/1000, 5,62/1000, 6,20/1000, 11,42/1000, 8,53/1000, 6,78/1000, 7,74/1000,
4,07/1000 και 4,07/1000 εξ αδιαιρέτου. Στην προμνησθείσα πράξη σύστασης οριζόντιας
ιδιοκτησίας δεν ορίζεται τίποτε σχετικά με την χρήση των άνω θέσεων στάθμευσης, πλην όμως
προσδίδονται σε αυτές χαρακτηριστικά οριζοντίου ιδιοκτησίας, διότι αναφέρεται ότι εκτός από
ορισμένη επιφάνεια σε τετραγωνικά μέτρα έχουν ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και
αναλογία οικοπέδου σε τ.μ. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι οι ενάγοντες τυγχάνουν ιδιοκτήτες
αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών στην ανωτέρω οικοδομή, ήτοι στο Συγκρότημα με στοιχεία
ΒΗΤΑ (Β) και συγκεκριμένα : (αα) η πρώτη, ο δεύτερος και τρίτος των εναγόντων είναι πλήρεις
κύριοι, νομείς και κάτοχοι, κατά ποσοστά, αντιστοίχως, 2/8, 3/8 και 3/8 εξ αδιαιρέτου του με
στοιχεία ΒΗΤΑ ΕΝΑ (Β1) διαμερίσματος του δεύτερου ορόφου, που έχει επιφάνεια 98 τ.μ. και
ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 49,94/1000 εξ αδιαιρέτου. Το αναφερόμενο
διαμέρισμα περιήλθε στην κυριότητα τους, κατά τα προαναφερόμενα ποσοστά εξ αδιαιρέτου, με
την υπ` αριθ. 18243/22-7-1999 δήλωση αποδοχής κληρονομιάς του Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων
Θωμά Λέκκου, η οποία μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 1466 και με α/α 42), (ββ) η τέταρτη των εναγόντων είναι αποκλειστική
κυρία, νομέας και κάτοχος του με στοιχεία ΑΛΦΑ ΤΡΙΑ (A3) διαμερίσματος του πρώτου ορόφου,
που έχει επιφάνεια 58 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 29,55/1000 εξ αδιαιρέτου. Το
αναφερόμενο διαμέρισμα περιήλθε στην κυριότητα της δυνάμει του υπ` αρ. 11764/12-5-1988
αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-
Παπαγεωργίου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 860 και με α/α 34), σε συνδυασμό με την υπ` αρ. 13439/12-5-1989 πράξη
κατάργησης διαλυτικής αίρεσης της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένη στα
βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 907 και με α/α 25), (γγ) η
πέμπτη, η έκτη και η έβδομη των εναγόντων είναι πλήρεις κυρίες, νομείς και κάτοχοι, κατά
ποσοστά, αντιστοίχως, 2/8, 3/8 και 3/8 εξ αδιαιρέτου, του με στοιχεία ΓΑΜΑ ΤΡΙΑ (Γ3)
διαμερίσματος του τρίτου ορόφου, που έχει επιφάνεια 76 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο
οικόπεδο 38,73/1000 εξ αδιαιρέτου. Το αναφερόμενο διαμέρισμα περιήλθε στην κυριότητα τους,
κατά τα προαναφερόμενα ποσοστά εξ αδιαιρέτου, με την υπ` αριθ. 10676/3-11-1995 δήλωση
αποδοχής κληρονομιάς του Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Παύλου Κιτνή, η οποία μεταγράφηκε
νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 1245 και με α/α 75),
(δδ) ο όγδοος και η ένατη των εναγόντων είναι πλήρεις κύριοι, νομείς και κάτοχοι, κατά ποσοστό
ιΑ εξ αδιαιρέτου έκαστος, του με στοιχεία ΔΕΛΤΑ ΔΥΟ (Δ2) διαμερίσματος του τέταρτου ορόφου,
που έχει επιφάνεια 80,50 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 41,02/1000 εξ αδιαιρέτου.
Το αναφερόμενο διαμέρισμα περιήλθε στην κυριότητα τους, κατά τα προαναφερόμενα ποσοστά εξ
αδιαιρέτου, δυνάμει του υπ` αρ. 7416/9-2-1985 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της
Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα
βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 723 και με α/α 87), σε
συνδυασμό με την υπ` αρ. 7660/2-5-1985 δήλωση άρσης διαλυτικής αίρεσης της ιδίας ως άνω
Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένη στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 731 και με α/α 84) και (εε) η δέκατη των εναγόντων είναι αποκλειστική
κυρία, νομέας και κάτοχος του με στοιχεία ΒΗΤΑ ΔΥΟ (Β2) διαμερίσματος του δεύτερου ορόφου,
που έχει επιφάνεια 80,50 τ.μ. και ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο 41,02/1000 εξ αδιαιρέτου.
Το αναφερόμενο διαμέρισμα περιήλθε στην κυριότητα της δυνάμει του υπ` αρ. 7342/12-1-1985
αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-
Παπαγεωργίου, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 720 και με α/α 39), σε συνδυασμό με την υπ` αρ. 7744/21-5-1985 δήλωση
άρσης διαλυτικής αίρεσης της ιδίας ως άνω Συμβολαιογράφου, νομίμως μεταγεγραμμένη στα βιβλία
μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 735 και με α/α 100). Προσέτι,
αποδείχθηκε ότι ο πρώτος εναγόμενος, ............................., δυνάμει του υπ` αριθ. 18476/10-4-
1992 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-
Παπαγεωργίου, νομίμως μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 1056 με α/α 78) απέκτησε κατά πλήρη κυριότητα, λόγω αγοράς από τους
αληθείς έως τότε κυρίους-οικοπεδούχους της ένδικης οικοδομής (.............................................
...................) τον υπό στοιχεία ΠΙ ΤΡΙΑ (Ρ-3) χώρο στάθμευσης (πάρκινγκ) της πυλωτής, ο οποίος
έχει επιφάνεια 14,50 τ.μ., όγκο 40,60 κ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 5,62/1000
και αναλογία επί του οικοπέδου 4,54 τ.μ. και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου, με
Ρ-4 πάρκινγκ, με Ρ-5 πάρκινγκ, με κοινόχρηστα και με Ρ-2 πάρκινγκ. Επίσης, ο δεύτερος
εναγόμενος, ................................................, απέκτησε την πλήρη κυριότητα του υπό στοιχεία ΠΙ
ΤΕΣΣΕΡΑ (Ρ-4) χώρου στάθμευσης (πάρκινγκ) της πυλωτής, ο οποίος έχει επιφάνεια 16 τ.μ., όγκο
44,80 κ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 6,20/1000 και αναλογία επί του οικοπέδου
4,54 τ.μ. και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου εκ δύο πλευρών, με Ρ-5 πάρκινγκ
και με Ρ-3 πάρκινγκ. Ο ανωτέρω χώρος στάθμευσης περιήλθε στον δεύτερο εναγόμενο α) κατά
ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου, λόγω αγοράς από τους αληθείς έως τότε κυρίους-οικοπεδούχους της
ένδικης οικοδομής (............................................................), δυνάμει του υπ` αρ. 18477/10-4-
1992 αγοραπωλητηρίου συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-
Παπαγεωργίου, νομίμως μεταγεγραμμένου στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 1056 με α/α 79) και β) κατά το υπόλοιπο ποσοστό !4 εξ αδιαιρέτου, λόγω
δωρεάς εν ζωή από τη ..........................................................., το γένος .............................,
δυνάμει του υπ` αρ. 9526/23-3-2005 συμβολαίου δωρεάς της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Ελένης
Ράπτη, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον
τόμο 1854 με α/α 7). Από την υπαγωγή των ανωτέρω ρυθμίσεων, που περιέχονται στην
προαναφερόμενη πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, στις ερμηνευθείσες, στην οικεία μείζονα
πρόταση, διατάξεις, ευθέως και ανενδοιάστως συνάγεται, ότι οι ρυθμίσεις αυτές, κατά το μέρος,
που διαλαμβάνουν μεταχείριση των επίδικων ανοικτών τμημάτων της πυλωτής ως αυτοτελών
διαιρεμένων ιδιοκτησιών είναι απολύτως άκυρες, καθόσον έρχονται σε ευθεία αντίθεση προς τις
αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας
ιδιοκτησίας και, συνακόλουθα, τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα.

Ειδικότερα, αφενός η πυλωτή της οικοδομής, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 1117 ΑΚ και
αυτών του Ν. 3741/29 και την υπΛ αρ. 6511/9-5-1984 πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας,
έχει χαρακτήρα κοινόκτητο και κοινόχρηστο και συνεπώς δεν είναι δεκτική συστάσεως χωριστών
εμπραγμάτων δικαιωμάτων με τα οποία αυτή θα απέβαλε τον πιο πάνω χαρακτήρα της, αφετέρου
αυτή (πυλωτή) αποτελεί τμήμα των κοινόχρηστων μερών της οικοδομής, επί των οποίων όλοι οι
κύριοι των διαιρεμένων ιδιοκτησιών της οικοδομής, ήτοι οι ενάγοντες, έχουν εξ αδιαιρέτου ιδανικό
μερίδιο συγκυριότητας, κατά την αναλογία των ποσοστών συγκυριότητας τους επί του όλου
οικοπέδου. Συνακόλουθα, και τα προρρηθέντα υπ` αρ. 18476/1992, 18477/1992 και 9526/2005
συμβόλαια, με τα οποία φέρεται ότι μεταβιβάσθηκαν στους εναγομένους οι με στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4
θέσεις στάθμευσης στον ακάλυπτο χώρο της πυλωτής ως έχουσες χαρακτήρα οριζόντιας
ιδιοκτησίας, είναι απολύτως άκυρα, καθόσον αντίκεινται στις πολεοδομικές διατάξεις, με τις οποίες
ορίζεται ρητώς ότι οι θέσεις σταθμεύσεως στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν αυτό
κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (PILOTIS), δεν δύνανται να αποτελέσουν διαιρεμένες
ιδιοκτησίες και να καταργήσουν έτσι τον κοινόχρηστο χαρακτήρα της πυλωτής, συνέπεια η οποία
επέρχεται και με τη σύσταση άλλων εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ` αυτής, ως εν προκειμένω, πλην
της αναγκαστικής συγκυριότητας των κυρίων των διαιρεμένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Κατά
συνέπεια, οι επίδικοι χώροι του ισογείου, που προβλέφθηκαν ως ανοικτοί χώροι πυλωτής, δεν
μπορούν να αποτελέσουν αυτοτελή και ανεξάρτητη ιδιοκτησία, αλλά αποτελούν κοινόχρηστο και
κοινόκτητο χώρο, ήτοι δεν υφίστανται νομικά, παρότι βέβαια στην πραγματικότητα έχουν
κατασκευαστεί και ως εκ τούτου το μεν οι εναγόμενοι, ως μη ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών
στην ένδικη οικοδομή, ουδόλως έχουν δικαίωμα σύγχρησης αυτών, το δε οι ενάγοντες τυγχάνουν
συγκύριοι του χώρου της πυλωτής και δη των με στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4 θέσεων στάθμευσης, κατά
τα προαναφερόμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας των διαμερισμάτων ενός εκάστου επί του όλου
οικοπέδου. Ακολούθως, αποδείχθηκε ότι οι εναγόμενοι αμφισβητούν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα
των εν λόγω θέσεων στάθμευσης και δεν επιτρέπουν στους ενάγοντες να ποιούν ακώλυτη χρήση
αυτών. Μάλιστα οι ενάγοντες επανειλημμένως παραπονούντο προφορικά στους εναγομένους, διότι
δεν μπορούσαν να χρησιμοποιήσουν τους, κατά τα προεκτεθέντα, κοινόχρηστους χώρους της
πυλωτής, όπως μετά λόγου γνώσεως, με σαφήνεια και πληρότητα κατέθεσε ενόρκως ενώπιον
αυτού του Δικαστηρίου ο μάρτυρας απόδειξης, ............, ο οποίος επί σειρά ετών είχε διατελέσει
διαχειριστής της ένδικης οικοδομής και είχε και ο ίδιος, υπό την προμνησθείσα ιδιότητα του,
οχλήσει τους εναγομένους για την ανωτέρω αιτία.

Άλλωστε, οι ενάγοντες διαμαρτυρήθηκαν σχετικά και εγγράφως με την από 17-11-2009 εξώδικη
διαμαρτυρία-πρόσκληση-δήλωσή τους, που επιδόθηκε στους εναγομένους στις 23-11-2009, όπως
προκύπτει, αντιστοίχως από τις υπ` αρ. 6135Γ723-11-2009 και 6136Γ723-11-2009 εκθέσεις
επίδοσης της δικαστικής επιμελήτριας στο Πρωτοδικείο Ιωαννίνων, Χρυσούλας Τσιμάκη-Καμμένου.
Ενόψει των ανωτέρω, δεν προέκυψε αδράνεια των εναγόντων ούτε ότι η ανωτέρω συμπεριφορά
τους μπορούσε να δημιουργήσει στους εναγόμενους την εδραία πεποίθηση ότι αυτοί (ενάγοντες)
δε θα κινηθούν δικαστικά σε βάρος τους για τη διασφάλιση των νομίμων δικαιωμάτων τους,
σημειουμένου ότι η ανατροπή της διαμορφωθείσας κατάστασης ουδόλως αποδείχθηκε ότι θα έχει
επαχθείς επιπτώσεις στους εναγομένους, δοθέντος ότι οι εναγόμενοι δικαιούνται να επιδιώξουν την
αποκατάσταση της όποιας ζημίας τους στρεφόμενοι κατά του πωλητή τους, ο οποίος τους πώλησε
τους επίδικους χώρους στην πυλωτή της οικοδομής. Επομένως, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη
κατ` ουσία η νομίμως υποβληθείσα από τους εναγομένους επικουρική ένσταση καταχρηστικής
άσκησης της αγωγής. Κατ` ακολουθία των ανωτέρω, η κρισιολογούμενη αγωγή πρέπει να γίνει
δεκτή και ως ουσιαστικά βάσιμη και λόγω της συνδρομής άμεσου και ενεστώτος εννόμου
συμφέροντος των εναγόντων προς άρση της υφισταμένης αβεβαιότητας στις σχέσεις των διαδίκων,
πρέπει : α) να αναγνωρισθεί ότι είναι άκυρη η υπ` αριθ. 6511/1984 πράξη σύστασης οριζοντίων
ιδιοκτησιών, κατά το μέρος που οι με στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4 θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων στην
πυλωτή της ένδικης οικοδομής χαρακτηρίζονται ως αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες, β) να
αναγνωρισθεί η ακυρότητα των ανωτέρω υπ` αρ. 18476/1992, 18477/1992 και 9526/2005
συμβολαίων, με τα οποία φέρεται ότι μεταβιβάσθηκαν στους εναγομένους ως διαιρεμένες
ιδιοκτησίες οι ρηθείσες θέσεις στάθμευσης στην πυλωτή, γ) να αναγνωρισθεί ότι ο χώρος της
πυλωτής και δη των Ρ-3 και Ρ-4 θέσεων στάθμευσης είναι κοινόχρηστος, ότι οι εναγόμενοι, ως μη
ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών στην ένδικη οικοδομή δεν έχουν δικαίωμα σύγχρησης αυτών
και ότι οι ενάγοντες είναι συγκύριοι των θέσεων Ρ-3 και Ρ-4, κατά τα αναφερόμενα στο διατακτικό
ποσοστά συνιδιοκτησίας τους επί του οικοπέδου και δ) να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να
ανέχονται την από τους ενάγοντες ελεύθερη σύγχρηση των άνω θέσεων. Τέλος, πρέπει να
απειληθεί σε βάρος ενός εκάστου των εναγομένων χρηματική ποινή πεντακοσίων (500)
ευρώ και προσωπική κράτηση διάρκειας ενός (1) μηνός για κάθε παραβίαση της αμέσως
προηγούμενης διατάξεως της παρούσας απόφασης και να συμψηφιστούν στο σύνολο τους τα
μεταξύ των διαδίκων δικαστικά έξοδα, λόγω εύλογης αμφιβολίας των διαδίκων για την έκβαση της
παρούσας δίκης, στηριζομένη στο δυσερμήνευτο των ως άνω διατάξεων, κατά άρθρο 179 ΚΠολΔ.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΙΑΤΑΣΣΕΙ την εκδίκαση της υποθέσεως κατά την προσήκουσα διαδικασία,, ήτοι την ειδική
διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθ. 647 επ. ΚΠολΔ).

ΑΠΟΡΡΙΠΤΕΙ ό,τι στο σκεπτικό κρίθηκε ως απορριπτέο.

ΔΕΧΕΤΑΙ την αγωγή.

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι α) η υπ` αριθ. 6511/9-5-1984 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας της
Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου, νόμιμα μεταγραμμένη στα βιβλία
μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 691 και με α/α 67 και 68), β) το υπ`
αριθ. 18476/10-4-1992 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης
Τσικνιά-Παπαγεωργίου, νομίμως μεταγεγραμμένο στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 1056 με α/α 78), γ) το υπ` αρ. 18477/10-4-1992 αγοραπωλητήριο
συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-Παπαγεωργίου, νομίμως
μεταγεγραμμένο στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ιωαννίνων (στον τόμο 1056 με
α/α 79) και δ) το υπ` αρ. 9526/23-3-2005 συμβόλαιο δωρεάς της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων
Ελένης Ράπτη, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου
Ιωαννίνων (στον τόμο 1854 με α/α 7) είναι απολύτως άκυρα, κατά τις διατάξεις τους με τις οποίες
προσδίδονται χαρακτηριστικά οριζόντιας ιδιοκτησίας στις υπό στοιχεία Ρ-3 και Ρ-4 θέσεις
στάθμευσης αυτοκινήτων στον ισόγειο ακάλυπτο χώρο της πυλωτής της πολυκατοικίας, που
βρίσκεται στα Ιωάννινα επί της οδού .......................

ΑΝΑΓΝΩΡΙΖΕΙ ότι α) ο υπό στοιχεία ΠΙ ΤΡΙΑ (Ρ-3) χώρος στάθμευσης (πάρκινγκ) της πυλωτής,
ο οποίος έχει επιφάνεια 14,50 τ.μ., όγκο 40,60 κ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου
5,62/1000 και αναλογία επί του οικοπέδου 4,54 τ.μ. και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο
οικοπέδου, με Ρ-4 πάρκινγκ, με Ρ-5 πάρκινγκ, με κοινόχρηστα και με Ρ-2 πάρκινγκ και β) ο υπό
στοιχεία ΠΙ ΤΕΣΣΕΡΑ (Ρ-4) χώρος στάθμευσης (πάρκινγκ) της πυλωτής, ο οποίος έχει επιφάνεια 16
τ.μ., όγκο 44,80 κ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου 6,20/1000 και αναλογία επί του
οικοπέδου 4,54 τ.μ. και συνορεύει γύρωθεν με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου εκ δύο πλευρών, με Ρ-5
πάρκινγκ και με Ρ-3 πάρκινγκ, όπως οι χώροι στάθμευσης περιγράφονται στην υπ` αριθ. 6511/9-5-
1984 πράξη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας της Συμβολαιογράφου Ιωαννίνων Αικατερίνης Τσικνιά-
Παπαγεωργίου, είναι κοινόκτητοι και κοινόχρηστοι, δικαίωμα δε σύγχρησης αυτών δεν έχουν οι
εναγόμενοι, αλλά οι ενάγοντες ως ιδιοκτήτες αυτοτελών διαιρεμένων και ανεξάρτητων ιδιοκτησιών
της οικοδομής επί της οδού ............, οι οποίοι ενάγοντες τυγχάνουν συγκύριοι αυτών με ποσοστό
συνιδιοκτησίας 49,94/1000 (η πρώτη, ο δεύτερος και τρίτων των εναγόντων), 29,55/1000 (η
τέταρτη των εναγόντων), 38,73/1000 (η πέμπτη, έκτη και έβδομη των εναγόντων) και
41,02/1000 (ο όγδοος, η ένατη και δέκατη των εναγόντων).

ΥΠΟΧΡΕΩΝΕΙ τους εναγομένους να ανέχονται την ελεύθερη σύγχρηση των άνω χώρων από
τους συνιδιοκτήτες της άνω πολυκατοικίας.

ΑΠΕΙΛΕΙ κατά των εναγομένων χρηματική ποινή πεντακοσίων (500) ευρώ και προσωπική
κράτηση διάρκειας ενός (1) μηνός για κάθε παραβίαση της παρούσας απόφασης, αναφορικά με την
αμέσως προηγούμενη διάταξη της.

ΣΥΜΨΗΦΙΖΕΙ τη δικαστική δαπάνη των διαδίκων.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίστηκε και δημοσιεύθηκε στα Ιωάννινα σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο
ακροατήριο του την 29/08/2011, χωρίς να παρευρίσκονται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι
δικηγόροι τους.



Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ