ΠΥΛΩΤΗ

989/2008 ΕΦ ΠΑΤΡ ( 523548)

(ΑΧΑΝΟΜ 2009/29)
Δικαιοπραξία. Προϋποθέσεις για να θεωρηθεί άκυρη δικαιοπραξία (που περιέχει
τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας). Πυλωτή. Σύμβαση άκυρη με τη δημιουργία σε
χώρο της πυλωτής διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Μπορεί να ισχύσει κατά μετατροπή ως
δικαιοπραξία σύσταση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του χώρου της πυλωτής ή
τμήματός της στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής. Περιστατικά.
Η περίληψη αυτή ελήφθη από το περιοδικό "ΑΧΑΙΚΗ ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ", εκδόσεως του Δ.Σ.
Πατρών.

989/2008

(Πρόεδρος: Δημήτριος Τίγγας, Πρόεδρος Εφετών).
(Δικαστές: Δημήτριος Νίττας-Εισηγητής, Στεφανία Καρατζά, Εφέτες).
(Δικηγόροι: Γεώργιος Ηλιόκαυτος, Αντώνιος Παπαντωνόπουλος).

Από τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι όταν η
άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει
εφόσον συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα,
προκύπτει ότι οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε
άλλη έγκυρη είναι οι ακόλουθες 1) Η ακυρότητα της πρώτης και η για την
ακυρότητα αυτή άγνοια των μερών, 2) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα
στοιχεία της κατά μετατροπή έγκυρης και 3)υποθετική βούληση των μερών να
ισχύσει η κατά μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα
(ΑΠ 792/2006 ΕλλΔνη 47. 1068).

...Κατά συνέπεια, δικαιοπραξία συστατική διαιρεμένης αυτοτελούς
ιδιοκτησίας με την πιο πάνω έννοια ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο χώρο
της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως αντικείμενη στο
νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν είτε μετά την ισχύ των νόμων 960/1979
και 1221/1981 (ΟλΑΠ 23/2000 ΕλλΔνη 42. 58, ΑΠ 792/2006 ό.π.).

Με τη συστατική, όμως, της οροφοκτησίας πράξη ή, μετά από αυτή, με
συμφωνία όλων των ιδιοκτητών που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και
υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν.
3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος
αυτού αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της
οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος αυτός (ΟλΑΠ 23/2000 ό.π., ΑΠ 1554/2005
Ελλ Δνη 47.179, ΑΠ 832/2005 ΕλλΔνη 47.178, ΑΠ 551/2003 ΕλλΔνη 44.980).

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι η άκυρη, ως συστατική στο χώρο της
πιλοτής διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δικαιοπραξία, μπορεί να ισχύει, κατά
μετατροπή, ως δικαιοπραξία σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης του
χώρου της πιλοτής ή τμήματος αυτής στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος της ίδιας
οικοδομής που αναφέρεται ως εμπράγματος δικαιούχος αυτού, καθόσον το δικαίωμα
της αποκλειστικής χρήσης (έλασσον) εμπεριέχεται στο (μείζον) δικαίωμα της
κυριότητας και, εφόσον συντρέχουν και οι λοιποί όροι της μετατροπής, δηλαδή,
άγνοια της ακυρότητας της πρώτης δικαιοπραξίας και υποθετική βούληση, να
ισχύσει η δεύτερη, αν τα μέρη γνώριζαν την πρώτη.

Για να χωρήσει όμως η μετατροπή πρέπει να γίνει επίκληση της από ένα από τα
μέρη που έλαβαν μέρος στη δικαιοπραξία και απόδειξη από το ίδιο της
υποθετικής θέλησης αυτών που μετείχαν στη δικαιοπραξία (ΑΠ 792/2006 ό.π., ΑΠ
551/2003 ό.π).

Αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Οι ενάγοντες είναι κύριοι διαμερισμάτων
πολυκατοικίας κείμενης στη διασταύρωση των οδών Κ. αριθ. 1- 3 και Μ. στην
Πάτρα και συγκεκριμένα οι δύο πρώτοι είναι συγκύριοι του με στοιχεία Δ2
διαμερίσματος του τέταρτου ορόφου, ο τρίτος του με στοιχεία Δ1 διαμερίσματος
του ίδιου ορόφου και ο τέταρτος κύριος του με στοιχείο 82 διαμερίσματος του
δεύτερου ορόφου.

Τα διαμερίσματα αυτά περιήλθαν στους τρεις πρώτους εξ αυτών λόγω αγοράς
δυνάμει των 30504/1981 και 31599/1981 συμβολαίων, αντιστοίχως, του
συμβολαιογράφου Πατρών Κ.Σ που μεταγράφηκαν νόμιμα και λόγω γονικής παροχής
στον τέταρτο δυνάμει του 29004/1980 συμβολαίου του ίδιου συμβολαιογράφου που
μεταγράφηκε νόμιμα.

Η ως άνω πολυκατοικία έχει υπαχθεί στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των
άρθρων 1002 και 1117 του ΑΚ με την 28652/18.6.1980 πράξη σύστασης οριζόντιας
ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του προαναφερόμενου συμβολαιογράφου
που μεταγράφηκε νόμιμα, στην οποία προσχώρησαν οι ενάγοντες και ανεγέρθηκε με
το πολεοδομικό σύστημα της πυλωτής (βλ. την 692/1980 άδεια οικοδομής).

Στη συστατική πράξη αυτής συμφωνήθηκε ότι στον ισόγειο στεγασμένο χώρο
της οικοδομής θα υπάρχει μεταξύ άλλων και ένας ενιαίος χώρος (πυλωτή),
επιφάνειας 86,70τ.μ., ο οποίος συνορεύει ανατολικά με κοινόχρηστα ορόφου,
δυτικά με οδό Μ, βόρεια με οδό Κ και κοινόχρηστα ορόφου και νότια με ακάλυπτο
χώρο, θα αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία, με στοιχεία Ρ-1, με συγκεκριμένο
ποσοστό επί του οικοπέδου, ήτοι 24,66/1000 και ο οποίος θα περιέλθει στον
εργολήπτη Δ.Κ ως μέρος του εργολαβικού ανταλλάγματος.

Μετά το θάνατο του τελευταίου (το έτος 1987) οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι
αυτού, υπό στοιχείο Α εναγόμενοι, αποδέχθηκαν την κληρονομιά του (βλ. την
5661/2005 πράξη αποδοχής κληρονομιάς της, συμβ/φου Πατρών Ε.Μ που
καταχωρίστηκε νόμιμα), με το 5663/2005 δε συμβόλαιο της ιδίας συμβ/φου που
καταχωρίστηκε νόμιμα, οι οικοπεδούχοι και οι κληρονόμοι όσων εξ αυτών
απεβίωσαν, μεταβίβασαν στους προαναφερόμενους κληρονόμους του εργολήπτη κατά
κυριότητα την ως άνω οριζόντια ιδιοκτησία (Ρ-1). Τον χώρο αυτό, από τη
δημιουργία του, κατέχουν και χρησιμοποιούν οι ανωτέρω (εργολήπτης αρχικά και
στη συνέχεια οι κληρονόμοι αυτού), αποκλείοντας από τη χρήση του τους
ενάγοντες.

Η ανωτέρω συμφωνία που περιέχεται στον προαναφερθέντα όρο της
συστατικής πράξης, με την οποία η πυλωτή αποτέλεσε αυτοτελή ιδιοκτησία
παραχωρηθείσα κατ` απόλυτο δικαίωμα κυριότητας στον εργολήπτη Δ.Κ και στους
κληρονόμους του, είναι άκυρη σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτιθέμενα στη νομική
σκέψη, ως αναβαίνουσα στις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 1002, 1117
ΑΚ, 1, 2 παρ. 1 του ν. 3741/1929 και στην αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική
διάταξη του άρθρου 1 του ν. 960/1979, αφού και πριν την αντικατάσταση του με
το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, δεν ήταν επιτρεπτό να συσταθεί διαιρεμένη
ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο της πυλωτής, καθόσον η πυλωτή αποτελεί κοινόχρηστο
και κοινόκτητο χώρο της οικοδομής προορισμένο κατά χρήση για τη δημιουργία
θέσεων στάθμευσης των οροφοκτητών της πολυκατοικίας.

Από το περιεχόμενο του προαναφερθέντος συμβολαίου (σύστασης οριζόντιων
ιδιοκτησιών), ερμηνευόμενο κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη (άρθρο
200 ΑΚ), σε συνδυασμό με τα λοιπά αποδεικτικά μέσα αποδεικνύεται ότι οι
συμβληθέντες τόσο στην αρχική συστατική πράξη της οροφοκτησίας όσο και στο
επακολουθήσαν αγοραπωλητήριο συμβόλαιο, θα ήθελαν να ισχύσει ο πιο πάνω όρος
ως συμφωνία αποκλειστικής χρήσης του επιδίκου χώρου, ως θέσης στάθμευσης
αυτοκινήτου, προς εξυπηρέτηση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (Α-2) του εργολήπτη
και των κληρονόμων του, αν γνώριζαν την ακυρότητα αυτού ως εμπράγματης
σύμβασης, δεδομένου ότι είναι αναμφίβολο γεγονός ότι οι συναλλαγέντες
προσέβλεψαν κυρίως στην πρακτική και οικονομική αξία που έχει ο επίδικος
χώρος, την οποία έλαβαν προφανώς υπόψη τους κατά τη διαπραγμάτευση για τη
σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και για την εξίσωση των εκατέρωθεν παροχών.

Με βάση τις παραδοχές αυτές σύμφωνα με τα ανωτέρω εκτιθέμενα στη νομική
σκέψη, κρίνεται βάσιμος ο παραδεκτά προταθείς από τους υπό στοιχείο Α
εναγομένους κληρονόμους του εργολήπτη Δ.Κ, καταλυτικός της αγωγής, κατ` άρθρο
182 ΑΚ, ισχυρισμός ότι ο παραπάνω χώρος της πυλωτής της πολυκατοικίας ανήκει
στην αποκλειστική τους χρήση, δεδομένου μάλιστα ότι ο δικαιοπάροχος τους
ήταν, αλλά και οι ίδιοι είναι εμπράγματοι δικαιούχοι (συνιδιοκτήτες) της με
στοιχεία Α2 οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά μετατροπή των όσων έχουν
συμπεριληφθεί στην οικεία πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας που διέπει
την εν λόγω πολυκατοικία και συγκεκριμένα του περιεχομένου στην πράξη αυτή
ακύρου όρου, ότι ο χώρος της πυλωτής θα αποτελέσει χωριστή ανεξάρτητη
ιδιοκτησία.

Και τούτο διότι, στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, όπως
είναι εν προκειμένω ο επίδικος χώρος (πυλωτή), μπορούσε και τότε με τη
συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των
συνιδιοκτητών και μεταγραφή αυτής, να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής
χρήσης του χώρου της πυλωτής, ως θέσης στάθμευσης, σε ιδιοκτήτες
διαμερισμάτων (άρθρα 4 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929) κατ` αποκλεισμό της
χρήσης αυτών από τους άλλους οροφοκτήτες, περιορισμός που έχει το χαρακτήρα
δουλείας.



Ν.Σ.