ΑΠΟΚΛΕΙΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΥ ΜΕΡΟΥΣ

635/2010 ΑΠ ( 517997)

(Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΕΦΑΔ 2010/930, ΝΟΒ 2010/1712)
Σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας. Προσδιορισμός των δικαιωμάτων του κυρίου ορόφου ή
διαμερίσματος αφενός επ΄ αυτού και αφ΄ ετέρου επί των κοινοχρήστων μερών. Εννοιολογικός
προσδιορισμός του ορόφου και του διαμερίσματος. Αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σύσταση
διηρημένης ιδιοκτησίας επί μελλοντικών ορόφων ή διαμερισμάτων. Προσδιορισμός κοινοχρήστων ή
κοινοκτήτων μερών. Κατασκευή οικοδομής με το σύστημα PILOTIS. Ο συγκεκριμένος χώρος είναι
κοινόχρηστος. Αν όμως κατασκευασθούν κλειστοί χώροι, τότε μπορούν να αποτελέσουν
αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας επισύροντας ενδεχομένως μόνον διοικητικές κυρώσεις (λόγω
υπερβάσεως του συντελεστή δόμησης). Θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων. Καθεστώς που διέπει
αυτές. Δικαίωμα παραχώρησης αποκλειστικής χρήσης κοινοχρήστου μέρους. Προϋποθέσεις
εγκυρότητας αυτού. Φύση του δικαιώματος αυτού. (Επικυρώνει την υπ΄ αριθμ. 2984/2004
απόφαση ΜΠρΑθ). (Παρατηρήσεις Α. Δανηλάτου, ΕΦΑΔ 2010/934).

Αριθμός 635/2010

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ` Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Διονύσιο Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο του
Αρείου Πάγου, Ελευθέριο Μάλλιο, Γεωργία Λαλούση, Ευτύχιο Παλαιοκαστρίτη και
Σοφία Καραχάλιου, Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 19 Φεβρουαρίου 2010,
με την παρουσία και του Γραμματέα Γεωργίου Φιστούρη για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1) ... , 2) ... , 3) ... , 4) .. , 5) ....... , οι οποίοι
εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Νικόλαο Καλούδη και
κατέθεσαν προτάσεις.

Των αναιρεσιβλήτων: 1) ... , 2) . , 3) ... , οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από
τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Βασίλειο Τσούμα με δήλωση κατ` άρθρο 242 παρ.
2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 7/5/2001 αγωγή των ήδη αναιρεσειόντων,
που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:
1298/2002 μη οριστική και 2984/2004 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου. Την
αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από
10/4/2009 αίτησή τους.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι
διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης
Σοφία Καραχάλιου ανέγνωσε την από 5/2/2010 έκθεσή της, με την οποία
εισηγήθηκε την παραδοχή του πέμπτου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως, από τον
αριθμό 11 περ. γ` του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, και την απόρριψη των λοιπών
λόγων αυτής. Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της
αιτήσεως και την καταδίκη του αντίδικου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Aπό τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 § 1, 3 § 1, 4
§ 1,
5 και 13 του Ν. 3741/1929 "περί της ιδιοκτησίας κατ` ορόφους", ο οποίος
διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικος, δια του
άρθρου 54 του Εισαγ. Ν. Αστικού Κώδικος, σαφώς συνάγεται ότι, επί οριζοντίου
ιδιοκτησίας, ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διηρημένη) κυριότητα επί ορόφου
οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική,
παρεπομένως κτωμένη, συγκυριότητα, κατ` ανάλογον μερίδα, επί των μερών του
όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν εις κοινή, υπό πάντων των οροφοκτητών
χρήση, όπως αυτά ορίζονται στην, εκ των ανωτέρω διατάξεων, αυτή του άρθρου 2
§ 1 του Ν. 3741/1929. Με τις ανωτέρω διατάξεις, όμως, δεν προσδιορίζεται
επαρκώς η έννοια του "ορόφου" και του "διαμερίσματος" ορόφου. Από το πνεύμα,
εν τούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία, και ιδίως από τον σκοπό
αυτών, ο οποίος, όπως προκύπτει από την εισηγητική έκθεση του Ν. 3741/1929,
είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ`
ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της
κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας,
συνάγεται, ότι "όροφος" ή "διαμέρισμα ορόφου" είναι το αναποχώριστο τμήμα
της οικοδομής ή του ορόφου, μετά την συστατικών του και του εντός αυτού
(κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από
πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από
τα λοιπά, διαιρετά ή αδιαίρετα, τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε
συγκεκριμένο ή ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή
εν γένει οικιστική χρήση. Μόνον δε οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, υπό
την ανωτέρω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από τον νόμο με ορόφους
υπόγεια και δωμάτια κάτω από την στέγη (άρθ. 1002 εδ. β` ΑΚ και 1 § 2 του Ν.
3741/1929) μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας.

Επομένως, δεν είναι δυνατόν να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία επί ανοικτού
χώρου, εκτός αν προβλέπεται στην συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε
μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νομίμως, ότι
ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διηρημένης
ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί
υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής των (άρθρ. 201 Α.Κ). Εξ άλλου,
λαμβανομένου υπ` όψη ότι η θεσπιζομένη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν.
3741/1929 χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την
εξαίρεση του κανόνα "superficies Solocedit", που έχει περιληφθεί στο άρθρο
1001 εδ. α` του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου του ακινήτου, το οποίο δεν
ορίσθηκε ή δεν ορίσθηκε εγκύρως, με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο,
ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτου,
υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα
αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται
γι` αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Περαιτέρω, τα άρθρα
22 § α` και 32 § 4 του Ν.Δ. 8/1973 "Περί Γενικού οικοδομικού Κανονισμού, όπως
αντικαταστάθηκαν από το άρθρο 1 § 22 και 33 του Ν.Δ 205/1974, προέβλεψαν για
πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων (PILOTIS), για την
δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου
κενός και χρησιμεύει για την στάθμιση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του
ισογείου, που αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως "PILOTIS" (άρθρ. 1
§ 5 περ. γ` του Ν. 960/97, όπως αντικατ. Με τον Ν. 1221/1981, 7 § 1 περ. Α
και
9 § 10 ΓΟΚ 1985) είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι` αυτόν όσα
προαναφέρθησαν. Δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα
της PILOTIS, που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διηρημένες)
ιδιοκτησίες, θαείναι άκυρος (κατ` άρθρο 174 ΑΚ), ως αντικειμένη στις
αναγκαστικού δικαίου διατάξεις, που καθορίζουν τις θεμελιακές αρχές του
θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Αν, όμως, προβλέπεται στην, ως άνω,
συμφωνία, ότι στα ανωτέρω τμήματα της PILOTIS θα κατασκευασθούν κλειστοί
χώροι, δημιουργούνται εγκύρως διηρημένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους
χώρους, που θα κατασκευασθούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή των επάγεται
ενδεχομένως υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστού δόμησης και είναι
αντίθετη προς τις διατάξεις του ΓΟΚ, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών
συνεπάγεται μόνον διοικητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των
οροφοκτητών συμφωνίας. Η προεκτεθείσα έννοια των διατάξεων για την
οροφοκτησία δεν είναι αντίθετος, αλλά επιβεβαιώνεται ουσιαστικώς από τις
ειδικές ρυθμίσεις των Ν. 960/1979 και 1221/1981, για τις θέσεις σταθμεύσεως
αυτοκινήτων. Πράγματι, οι διατάξεις του άρθρου 1 § 5 εδ. α` και β` του
Ν.960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, προβλέπουν
ότι, προκειμένου για θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων, που βρίσκονται σε
στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της
διηρημένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση σταθμεύσεως αποτελεί διηρημένη ιδιοκτησία,
της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν
σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις, δηλαδή, αυτές, αναγνωρίζεται χωριστή
κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων που δεν είναι
περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ` εξαίρεση του κανόνα, ότι
αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων
ή διαμερισμάτων. Ειδικός, όμως, για την "PILOTIS" το τελευταίο εδάφιο γ` της
παραγ. 5 του ανωτέρω άρθρου ορίζει, ότι "αι τυχόν δημιουργούμεναι θέσεις
σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο
κατασκευάζεται επί υποστηλωμέτων (PILOTIS), κατά τας ισχύουσας διατάξεις δεν
δύναται να αποτελέσουν αντικείμενον διηρημένης ιδιοκτησίας". Εκ τούτων
παρέπεται, ότι τα μεν κλειστά τμήματα της πιλοτής και οι περίκλειστες θέσεις
σταθμεύσεως αυτοκινήτων μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης
ιδιοκτησίας και να μεταβιβασθούν αυτοτελώς και σε τρίτους, που δεν έχουν
σχέση με την πολυώροφη οικοδομή, τα δε ανοικτά τμήματα αυτής και οι ανοικτές
θέσεις σταθμεύσεως αυτοκινήτων στον "ελεύθερο ισόγειο χώρο" της πιλοτής δεν
μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διηρημένης ιδιοκτησίας.

Συνεπώς, οι ανοικτοί αυτοί χώροι της πιλοτής ανήκουν στα κοινόκτητα και
κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής (Ολ. ΑΠ 23/2000, ΑΠ 333/2002). Περαιτέρω, από
τον συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 13 § 1 και 3, 4 § 1 του Ν. 3741/1929,
συνάγεται ότι, με την συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με
μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, η οποία γίνεται
συμβολαιογραφικώς και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να
παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως ορισμένου από τα εν λόγω
κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα σε ιδιοκτήτες ορόφων η διαμερισμάτων της
ίδιας οικοδομής, δεδομένου ότι με την συμφωνία αυτή δεν αναιρείται η
συγκυριότητα αλλά η χρήση. Στην περίπτωση αυτή, ο περιορισμός της χρήσεως
των λοιπών οροφοκτητών έχει απλώς τον χαρακτήρα ιδιόμορφης δουλείας, ήτοι
δουλείας η οποία δεν είναι πραγματική, με την έννοια των άρθρων 1118 και
1119 ΑΚ, και έχει την έννοια, ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς
διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 1305/2002).

Περαιτέρω, κατά την διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 εδ. α` του Κ.Πολ.Δ,
ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και αν παραβιάσθηκε κανόνας εσωτερικού ουσιαστικού
δικαίου. Ο κανόνας παραβιάζεται, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, είτε
με ψευδή ερμηνεία, η οποία υπάρχει, όταν αποδίδεται στον κανόνα έννοια
διαφορετική από την αληθινή, είτε με μη ορθή εφαρμογή, η οποία συντελείται,
όταν εφαρμόζεται κανόνας ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του ή
όταν δεν εφαρμόζεται ενώ έπρεπε να εφαρμοσθεί ή όταν εφαρμόζεται εσφαλμένως.

Για το ορισμένο, επομένως, του λόγου αυτού, σύμφωνα με τις διατάξεις των
άρθρων 118 αριθμ. 4 και 566 § 1 του Κ.Πολ.Δ., πρέπει να εκτίθεται στο
αναιρετήριο, και μάλιστα ενάριθμα ο κανόνας ουσιαστικού δικαίου που
παραβιάσθηκε και να εξειδικεύεται το, κατά την εκδοχή του αναιρεσείοντος,
ερμηνευτικό ή υπαγωγικό σφάλμα, κατά την εφαρμογή του κανόνα αυτού. Κατά την
διάταξη δε του άρθρου 559 αριθμός 19 του Κ.Πολ.Δ., η απόφαση δεν έχει νόμιμη
βάση και έτσι ιδρύεται ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως και όταν
στο αιτιολογικό της αποφάσεως, που αποτελεί την ελάσσονα πρόταση του
δικανικού συλλογισμού, δεν περιέχονται με σαφήνεια, πληρότητα και χωρίς
αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, στα οποία το δικαστήριο της ουσίας
στήριξε την κρίση του, επί ζητήματος με ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της
δίκης και έτσι δεν μπορεί να ελεγχθεί αν, στην συγκεκριμένη περίπτωση,
συνέτρεχαν ή όχι οι όροι του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόσθηκε, όχι
όμως και αν ελλείψεις ή αντιφάσεις ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων
και ειδικότερα στην ανάλυση και αιτιολόγηση του, σαφώς εκτιθεμένου στην
απόφαση, αποδεικτικού πορίσματος. Αλλά αμφότεροι οι ανωτέρω λόγοι
αναιρέσεως, από τους αριθμούς 1 και 19 του Κ.Πολ.Δ., ελέγχονται με βάση τα
εκτιθέμενα στην προσβαλλομένη απόφαση πραγματικά περιστατικά και όχι με βάση
εκείνα, που φέρεται, ότι είχε επικαλεσθεί ο αναιρεσείων, αλλά το δικαστήριο
δεν εξήτασε ή δεν δέχθηκε. Στην παρούσα περίπτωση, με την προσβαλλομένη
απόφασή του, όπως προκύπτει από αυτή, το δικαστήριο δέχθηκε, ανελέγκτως, ως
αποδειχθέντα, τα κατωτέρω πραγματικά περιστατικά: "Οι ενάγοντες και οι
εναγόμενοι, όπως συνομολογείται και προκύπτει άλλωστε και εκ των
προσκομιζομένων εγγράφων, είναι συνιδιοκτήτες αυτοτελών οριζοντίων
ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, που βρίσκεται στην ... επί της οδού ... Το
οικόπεδο, επί του οποίου ανεγέρθηκε η ως άνω οικοδομή, ανήκε στους δύο
πρώτους εναγομένους, οι οποίοι υπήγαγαν αυτήν στις διατάξεις του ν.
3741/1929 και των αρθ. 1002 και 1117 του ΑΚ, με την υπ` αριθμ. 37415/1990
πράξη συστάσεως οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας του
Συμβολαιογράφου Αθηνών Φωτίου Πολυζόπουλου, που έχει νόμιμα μεταγραφεί, στην
οποία έχουν προσχωρήσει και την οποία έχουν αποδεχθεί στο σύνολο της όλοι οι
ενάγοντες, με τα συμβόλαια που απέκτησαν τις αυτοτελείς διαιρεμένες
ιδιοκτησίες τους. Στην ως άνω συστατική της οροφοκτησίας πράξη και στην
περιγραφή του ισογείου ορόφου της οικοδομής αναφέρονται τα εξής: ΙΣΟΓΕΙΟΣ
ΟΡΟΦΟΣ Σ` αυτόν που φαίνεται σε κάτοψη στο αντίστοιχο σχεδιάγραμμα,
βρίσκονται οι σχετικοί κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι, ήτοι χώρος
προσπέλασης στην οδό ..., το πλατύσκαλο, κεντρική είσοδος της πολυκατοικίας,
ο χώρος κίνησης του ανελκυστήρα και τα υπό στοιχεία Κ1 και Κ2 καταστήματα
(οριζόντιες ιδιοκτησίες), ήτοι 1α) το υπό στοιχεία Κάπα κεφαλαίο ένα (Κ1)
κατάστημα με πρόσοψη στην οδό ... , που αποτελείται από μια αίθουσα,
επιφάνειας μέτρων τετραγωνικών εβδομήντα ενός (71,00) με αναλογία στο
οικόπεδο κατά ποσοστό ογδόντα πέντε χιλιοστών (85/1000) αδιαιρέτως ή μέτρα
τετραγωνικά του οικοπέδου δέκα επτά και 0,43 (17,43) αδιαιρέτως ύψος ορόφου
μέτρων τριών και είκοσι εκατοστών (3,20), όγκο ιδιόκτητο μέτρων κυβικών
διακοσίων είκοσι επτά και είκοσι δύο εκατοστών (227,22), χωρίς όγκο
κοινοχρήστων, ήτοι συνολικό όγκο μέτρων κυβικών διακοσίων είκοσι επτά και
είκοσι δύο εκατοστών (227,22) χωρίς συμμετοχή στις δαπάνες κοινοχρήστων
(Δ1), ανελκυστήρα και κεντρικής θέρμανσης, ψήφους στη γενική συνέλευση σε
σύνοδο χιλίων (1000), και συνορεύει βόρεια με ιδιοκτησία.. , ανατολικά με
ακάλυπτο χώρο οικοπέδου της οικοδομής και πέραν αυτής με ιδιοκτησία
αγνώστων, νότια με Κ2 κατάστημα εν μέρει, με τον χώρο του ανελκυστήρα, την
κεντρική είσοδο της πολυκατοικίας και το πλατύσκαλο της κεντρικής σκάλας,
και δυτικά με την κεντρική σκάλα, τον χώρο του ανελκυστήρα, εν μέρει, και εν
μέρει έχει πρόσοψη στην οδό ... , και β) το υπό στοιχεία Κάπα κεφαλαίο δύο
(Κ2) κατάστημα με πρόσοψη στην οδό ...... , που αποτελείται από μια αίθουσα,
έχει επιφάνεια μέτρων τετραγωνικών τριάντα επτά και είκοσι τριών εκατοστών
(37,23), αναλογία στο οικόπεδο κατά ποσοστό σαράντα πέντε χιλιοστών
(45/1000) αδιαιρέτως ή σε μέτρα τετραγωνικά του οικοπέδου εννέα και 0,22
(9,22) αδιαιρέτως ύψος ορόφου μέτρων τριών και 0,20 (3,20) όγκο ιδιόκτητο
μέτρων κυβικών εκατόν δέκα εννέα και δέκα τεσσάρων εκατοστών (119,14) χωρίς
όγκο κοινοχρήστων ήτοι όγκο συνολικό μέτρων κυβικών εκατόν δέκα εννέα και
δέκα τεσσάρων εκατοστών (119,14) χωρίς συμμετοχή στις δαπάνες κοινοχρήστων,
ανελκυστήρα και κεντρικής θέρμανσης και ψήφους στη γενική συνέλευση σαράντα
πέντε (45) σε σύνολο χιλίων της πολυκατοικίας, το πλατύσκαλο αυτής, την
κεντρική σκάλα και το πλατύσκαλο αυτής και εν μέρει με το Κ1 κατάστημα,
ανατολικά με ακάλυπτο χώρο οικοπέδου και πέραν αυτού με ιδιοκτησία αγνώστων
και την κεντρική σκάλα νότια με ιδιοκτησία ... και δυτικά έχει πρόσοψη
στην οδό .. Εδώ αναφέρεται, ότι το παραπάνω Κ-2 κατάστημα επικοινωνεί με την
υπ` αριθ. V-1 αποθήκη του υπογείου με εσωτερική κλίμακα, η δε αποθήκη για τα
καύσιμα θα βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο και θα επικοινωνεί από το Κ-2
κατάστημα. Οι ανωτέρω συσταθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες (καταστήματα Κ-1
και Κ-2), οι οποίες περιεκλείσθηκαν με τοιχοποιία, παρέμειναν στην κυριότητα
των οικοπεδούχων, δύο πρώτων εναγομένων. Από τις κατασκευές αυτές δεν
παραβλάπτεται η χρήση των ιδιοκτησιών των εναγόντων, ούτε η απόλυτη χρήση
των λοιπών κοινοχρήστων χώρων του ισογείου της οικοδομής. Επομένως, εφόσον
από την αρχή με τη συστατική πράξη οροφοκτησίας είχε προβλεφθεί η δημιουργία
αυτοτελών διαιρεμένων ιδιοκτησιών και εξαιρεθεί από τον υπόλοιπο κοινόχρηστο
- κοινόκτητο χώρο του ισογείου της οικοδομής, δεν παραβιάσθηκαν εκ μέρους
των δύο πρώτων εναγομένων οι διατάξεις περί κοινοχρήστων χώρων αυτής, και η
συστατική πράξη δεν πάσχει κάποιας ακυρότητας, αφού, κατά τα ανωτέρω, με την
προαναφερόμενη συστατική πράξη εγκύρως συμφωνήθηκε και εγκύρως
κατασκευάσθηκαν οι ως άνω περίκλειστοι χώροι (Κ1, Κ2 καταστήματα).

Συνεπώς, η αγωγή, κατά το αίτημα της περί αναγνωρίσεως δικαιώματος των
εναγόντων κοινής χρήσεως των ανωτέρω χώρων του ισογείου της οικοδομής και
ακυρότητας της πιο πάνω συστατικής της οροφοκτησίας πράξης, με την οποία οι
εναγόμενοι συνέστησαν αυτοτελείς ανεξάρτητες ιδιοκτησίες (Κ-1 και Κ-2),
είναι απορριπτέα ως ουσία αβάσιμη. Κατ` ακολουθίαν δε αυτών απορριπτέα η
αγωγή τυγχάνει και κατά το αίτημα αυτής να υποχρεωθούν οι εναγόμενοι να
ανεχθούν τη διέλευση των αγωγών φυσικού αερίου και των μετρητών αυτού δια
μέσου των Κ-1 και Κ-2 ισογείων καταστημάτων τους. Περαιτέρω προέκυψε, ότι
στον ακάλυπτο χώρο της οικοδομής προϋπήρχε της ανεγέρσεως αυτής και
εξακολουθεί να υφίσταται ακόμη παλαιό κτίσμα, εμβαδού 33,75 τ.μ., το οποίο
χρησιμοποιείται μόνον από τους εναγομένους. Oμως, στη συστατική της
οροφοκτησίας πράξη ρητά αναφέρεται ότι τούτο θα παραμείνει και συμφωνείται,
μεταξύ των συμβληθέντων, δύο πρώτων εναγομένων, ότι αυτό θα ανήκει στην
αποκλειστική αυτών χρήση (βλ. φύλλο 12α συστατικής πράξης).

Συνεπώς, η αγωγή κατά το αίτημα της περί αποδόσεως του χώρου του κτίσματος
τούτου στην κοινή χρήση όλων των συνιδιοκτητών είναι απορριπτέα ως
αβάσιμη ......". Με βάση τις παραδοχές του αυτές, το Μονομελές Πρωτοδικείο
έκρινε, ότι: α)η συστατική της οροφοκτησίας πράξη δεν πάσχει ακυρότητος, ως
προς την συμφωνία και κατασκευή των περικλείστων χώρων των Κ1 και Κ2
καταστημάτων, επί του ισογείου ορόφου και β)εγκύρως συμφωνήθηκε, ότι η
αποκλειστική χρήση του παλαιού κτίσματος επί του ακαλύπτου χώρου της
οικοδομής θα ανήκει στην αποκλειστική χρήση στους αρχικούς ιδιοκτήτες - ήδη
αναιρεσίβλητους και απέρριψε την αγωγή, εξ ολοκλήρου. Eτσι, που έκρινε το
δικάσαν δικαστήριο, αναφορικώς με το πρώτο, ως άνω, ζήτημα, δεν παραβίασε
ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, τις προαναφερόμενες διατάξεις
ουσιαστικού δικαίου των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2, § 1, 3 § 1, 4 § 1, 5 και
13 του
Ν. 3741/1929, 1 § 5 του Ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του
Ν.
1221/1981, διότι τα πραγματικά περιστατικά που δέχεται, ανελέγκτως, ως
αποδειχθέντα, ήτοι ότι, με την ανωτέρω συστατική της οροφοκτησίας πράξη (που
έγινε συμβολαιογραφικώς και υποβλήθηκε σε μεταγραφή), συμφωνήθηκε μεταξύ των
αρχικών ιδιοκτητών-ήδη αναιρεσιβλήτων η κατασκευή "κλειστών χώρων" επί του
ισογείου (ακόμη και αν πρόκειται περί πιλοτής), στηρίζουν την διαγνωσθείσα
έννομο συνέπεια ήτοι την έγκυρο δημιουργία των διηρημένων ιδιοκτησιών των Κ1
και Κ2 καταστημάτων και την εξαίρεση τούτων από τον κοινόκτητο και
κοινόχρηστο χώρο της οικοδομής. Με τις ανωτέρω δε παραδοχές του, αυτό δεν
στέρησε την απόφασή του νομίμου βάσεως, διότι διέλαβε σ` αυτή πλήρη, σαφή
και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογία, επί του αυτού ζητήματος, που καθιστά εφικτό
τον αναιρετικό έλεγχο, ως προς την ορθή ή μη εφαρμογή των αυτών διατάξεων
ουσιαστικού δικαίου. Επομένως, οι πρώτος και δεύτερος λόγοι αναιρέσεως από
τον αριθμό 1 και 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ, με τους οποίους
υποστηρίζονται τα εναντία, πρέπει να απορριφθούν, ως αβάσιμοι, ενώ οι
περιεχόμενες στους λόγους αυτούς αιτιάσεις, περί του τι έπρεπε να δεχθεί το
δικαστήριο, είναι απαράδεκτες, διότι ανάγονται όχι στα πραγματικά
περιστατικά, που δέχθηκε το δικαστήριο, αλλά σ` εκείνα που είχαν προταθεί
από τους αναιρεσείοντες, αλλά το δικαστήριο δεν δέχθηκε ή δεν εξήτασε.

Περαιτέρω, με τον τέταρτο λόγο αναιρέσεως, αποδίδεται στην προσβαλλομένη
απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ, επειδή το
δικαστήριο, με το να δεχθεί, ότι οι ήδη αναιρεσίβλητοι έχουν δικαίωμα
αποκλειστικής χρήσεως του, ως άνω, παλαιού κτίσματος και να απορρίψει το
σχετικό με αυτό αίτημα της αγωγής των αναιρεσειόντων, παραβίασε ευθέως, με
εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή, τις αυτές, ως άνω, ουσιαστικού δικαίου
διατάξεις. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί, προεχόντως, ως
απαράδεκτος, διότι, υπό την επίφαση της επικλήσεως αυτού, πλήττεται η περί
των πραγμάτων ουσιαστική κρίση του δικαστηρίου. Aλλως, πρέπει να απορριφθεί,
ως αόριστος, διότι δεν εξειδικεύεται στο αναιρετήριο το, κατά την εκδοχή των
αναιρεσειόντων, ερμηνευτικό ή υπαγωγικό σφάλμα, κατά την εφαρμογή των αυτών
ουσιαστικών διατάξεων, με βάση τις παραδοχές της αποφάσεως. Κατά την
διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 9 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναιρέσεως και
αν το δικαστήριο άφησε αίτηση αδίκαστη. Ως αίτηση, η μη εκδίκαση της οποίας
ιδρύει τον προκείμενο λόγο αναιρέσεως, νοείται κάθε αυτοτελής αίτηση των
διαδίκων, που δημιουργεί αντίστοιχη εκκρεμότητα δίκης ή κάθε μη αυτοτελής
αίτηση αυτών, στη διαδρομή του δικαστικού αγώνα, που προκαλεί ενέργεια του
δικαστηρίου και αποτελεί ιδιαίτερο κεφάλαιο της δίκης. Ιδρύεται δε ο λόγος
αυτός, όταν το δικαστήριο δεν αποφάνθηκε στο διατακτικό ή στις αιτιολογίες
με προσόντα διατακτικού. Επομένως, δεν ιδρύεται ο λόγος αυτός, αν προκύπτει
από την απόφαση, ότι η αγωγή απορρίφθηκε στο σύνολό της, μολονότι δεν
υπάρχει ειδικής αιτιολογία, ως προς όλα τα αιτήματα. Στην προκειμένη
περίπτωση, με τον τρίτο λόγο αναιρέσεως, αποδίδεται στην προσβαλλομένη
απόφαση η αναιρετική πλημμέλεια, από τον αριθμό 9 του άρθρου 559 του
Κ.Πολ.Δ, ότι το δικαστήριο άφησε αδίκαστα τα αιτήματα της ενδίκου αγωγής των
ήδη αναιρεσειόντων, περί κατεδαφίσεως των αναφερομένων στο αναιρετήριο
κατασκευών, που παρεμποδίζουν την ελεύθερη χρήση από αυτούς του ακαλύπτου
χώρου, προσέτι δε χαρακτηρίσθηκαν αυθαίρετες. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως
πρέπει να απορριφθεί, ως αβάσιμος, διότι, όπως προκύπτει από την
προσβαλλομένη απόφαση, η αγωγή απορρίφθηκε στο σύνολό της, ως αβάσιμος, ενώ
σ` αυτή περιλαμβάνεται ειδική αιτιολογία ότι "από τις κατασκευές αυτές δεν
παραβλάπτεται η χρήση των ιδιοκτησιών των εναγόντων, ούτε η απόλυτη χρήση
των λοιπών κοινοχρήστων χώρων του ισογείου της οικοδομής". Από τις
διατάξεις των άρθρων 335, 338, 339, 340 και 346 του Κ.Πολ.Δ. συνάγεται, ότι
το δικαστήριο της ουσίας, προκειμένου να σχηματίσει την κρίση το, για το
αποδεικτικό πόρισμα, αναφορικά με τους πραγματικούς ισχυρισμούς των
διαδίκων, που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και έχουν ανάγκη
αποδείξεως, υποχρεούται να λάβει υπόψη όλα τα αποδεικτικά μέσα, που
επικαλούνται και νομίμως προσκομίζουν οι διάδικοι, χωρίς πάντως να είναι
ανάγκη να γίνεται ειδική μνεία και χωριστή αξιολόγηση του καθενός από αυτά.

Η παράβαση της υποχρεώσεως αυτής ιδρύει τον προβλεπόμενο από το άρθρο 559
αριθμός 11 περίπτ. γ` του Κ.Πολ.Δ. λόγο αναιρέσεως. Ο λόγος, όμως, αυτός
απορρίπτεται, ως κατ` ουσίαν αβάσιμος, αν αποδεικνύεται από την απόφαση, ότι
ελήφθησαν υπ` όψη όλα τα αποδεικτικά μέσα, τα οποία προσκομίσθηκαν και των
οποίων έγινε επίκληση. Στην περίπτωση που ερευνάται, με τον πέμπτο λόγο
αναιρέσεως, από τον αριθμό 11 περ. γ` του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., ψέγεται
το Μονομελές Πρωτοδικείο ότι, για την συναγωγή του αποδεικτικού του
πορίσματος, δεν έλαβε υπ` όψη τα αναφερόμενα στο αναιρετήριο έγγραφα, ήτοι
φωτογραφίες" την υπ` αριθμ. 18989/2000 έκθεση αυτοψίας της Διευθύνσεως
Πολεοδομίας του Δήμου Αθηναίων και την από 1-8-2003 έκθεση
πραγματογνωμοσύνης του Πραγματογνώμονα Πολιτικού Μηχανικού ....... , που οι
αναιρεσείοντες είχαν επικαλεσθεί και προσκομίσει, προς απόδειξη του αγωγικού
των ισχυρισμού, ότι οι εναγόμενοι - αναιρεσίβλητοι) κατασκεύασαν στον
ελεύθερο χώρο της πιλοτής και χώρους σταθμεύσεως αυτοκινήτων, τους οποίους
έκλεισαν με τοίχους και γκαραζόθυρες και έτσι απέκλεισαν τους ίδιους εντελώς
από την χρήση του χώρου αυτού και την πρόσβασή των στον ακάλυπτο χώρο του
οικοπέδου. Με την προσβαλλομένη απόφασή του, όπως προκύπτει από αυτή, το
Μονομελές Πρωτοδικείο βεβαιώνει ότι, για την κατάρτιση του αποδεικτικού του
πορίσματος, έλαβε υπ` όψη "και όλα τα εκατέρωθεν, με επίκληση,
προσκομιζόμενα έγγραφα, μεταξύ των οποίων και η υπ` αριθμ. 399/2003 έκθεση
πραγματογνωμοσύνης του διορισθέντος, διά της ανωτέρω (υπ` αριθμ. 1298/2002
αποφάσεώς του, πραγματογνώμονα ............". Από την βεβαίωση δε αυτή, την
αιτιολογία και το όλο περιεχόμενο της αποφάσεως, δεν καταλείπεται καμία
αμφιβολία, ότι το δικαστήριο έλαβε υπ` όψη και συνεκτίμησε, κατά τον
σχηματισμό του αποδεικτικού του πορίσματος, και τα προαναφερόμενα έγγραφα,
τα οποία είχαν επικαλεσθεί και προσκομίσει οι ενάγοντες - αναιρεσείοντες.

Επομένως, ο πέμπτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως πρέπει να απορριφθεί, ως
αβάσιμος. Κατ` ακολουθίαν των ανωτέρω αναφερομένων, πρέπει η αίτηση
αναιρέσεως να απορριφθεί στο σύνολό της και να καταδικασθούν δε οι
αναιρεσείοντες, λόγω της ήττας των, στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων
(άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 10-4-2009 αίτηση των ....... κ.λπ., περί αναιρέσεως της
υπ` αριθμ. 2984/6-4-2004 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων, τα
οποία ορίζει σε χίλια οχτακόσια (1800) Ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 15 Μαρτίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 14
Απριλίου 2010.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ                           Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ