ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΥ

3236/2004 ΕΦ ΑΘ (389591)

(Δ/ΝΗ 2006/285)
Οροφοκτησία. Προϋποθέσεις για την κατάρτιση κανονισμού πολυκατοικίας. Η
άρνηση για σύμπραξη στην κατάρτιση κανονισμού και οι παραβάσεις των άρθρων 3
παρ. 1 και 5 του ν. 3741/1929 δεν συνιστούν κατάχρηση δικαιώματος. Σε
περίπτωση έλλειψης κανονισμού, η διοίκηση και διαχείριση της κοινωνίας ανήκει
σε όλους τους συνιδιοκτήτες από κοινού και απαιτείται παμψηφία. Σε περίπτωση,
όμως, ασυμφωνίας για το διορισμό διαχειριστή μπορεί να ζητηθεί κατ` άρθρο 790
ΑΚ ο διορισμός διαχειριστή από το δικαστήριο. Πότε η αθέτηση της συστατικής
δικαιοπραξίας της οροφοκτησίας συνιστά αδικοπραξία του άρθρου 914 ΑΚ.
Περιστατικά.




ΕφΑθ 3236/2004

Εισηγητής: Αντώνιος Ζευγώλης

Σύμφωνα με το άρθρο 4 παρ. 1 του ν. 3741/1929, με τις διατυπώσεις του άρθρου
13 του ίδιου νόμου επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες, με ιδιαίτερη συμφωνία,
στην οποία είναι απαραίτητη η κοινή συναίνεση όλων, να κανονίσουν τα
δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, που απορρέουν από τη συνιδιοκτησία.
Εξάλλου, κατό το άρθρο 9 του ν. 1562/1985 "αν υπάρχει ήδη χωριστή κατ`
ορόφους ή διαμερίσματα ιδιοκτησία, δεν έχει όμως καταρτισθεί κανονισμός των
σχέσεων των συνιδιοκτητών, η πλειοψηφία τουλάχιστον 60% των συγκυρίων
δικαιούται να ζητήσει δικαστικώς, κατ` ανάλογη εφαρμογή των διατάξεων των
προηγουμένων άρθρων, να καταρτισθεί κανονισμός των σχέσεων των συνιδιοκτητών.
Κατά τον ίδιο τρόπο και με πλειοψηφία τουλάχιστον 65% των συγκυρίων μπορεί να
επιτραπεί η συμπλήρωση ή και τροποποίηση του κανονισμού, όταν εμφανίζει
ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των
χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό του ακινήτου". Από το συνδυασμό
των παραπάνω διατάξεων προκύπτει, ότι μπορεί να καταρτισθεί κανονισμός της
πολυκατοικίας που να δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, καθώς και τους
ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους τους, μόνο αν στην κατάρτιση αυτού συναινούν
όλοι οι συνιδιοκτήτες. Κατ` εξαίρεση, είναι επιτρεπτή η κατάρτιση ενός
τέτοιου κανονισμού, μετά από άδεια του δικαστηρίου, εφόσον σ` αυτό συναινεί
τουλάχιστον το 60% των συνιδιοκτητών και ο κανονισμός αυτός είναι αναγκαίος
για τον καθορισμό των σχέσεων των συνιδιοκτητών. Ομοίως, για την τροποποίηση
και συμπλήρωση του κανονισμού ή και της σύστασης της οροφοκτησίας, απαιτείται
και πάλι η συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών του χρόνου που επιχειρείται η
τροποποίηση ή συμπλήρωση (ΑΠ 733/1999 ΕΔΠ 1996. 16, ΕφΑθ 5719/1987 ΕΔΠ 1988.
27). Είναι επίσης δυνατόν να συμπληρωθεί ή τροποποιηθεί ο κανονισμός ή και η
συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, εφόσον σε τούτο συναινεί τουλάχιστον
το 65% των συνιδιοκτητών και ο υφιστάμενος κανονισμός ή η συστατική της
οροφοκτησίας πράξη εμφανίζει ελλείψεις που εμποδίζουν τη λειτουργία της
συνιδιοκτησίας ή τη χρήση των χωριστών ιδιοκτησιών σύμφωνα με τον προορισμό
του ακινήτου (ΕφΑθ 4554/1995 ΕΔΠ 1996. 70). Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου
281 ΑΚ, κατά την οποία, "η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει
προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή
οικονομικός σκοπός του δικαιώματος", έχει εφαρμογή ως προς όλα τα δικαιώματα
και επομένως και ως προς τα δικαιώματα των δικαιούχων των επιμέρους
ιδιοκτησιών, τα οποία απορρέουν από τη σύσταση της οροφοκτησίας (ΑΠ 1871/1985
ΝοΒ 34. 1415). Δεν συνιστά όμως κατάχρηση δικαιώματος, κατά την έννοια της
προπαρατεθείσης διατάξεως, η άρνηση ορισμένων συνιδιοκτητών της οροφοκτησίας
να συμπράξουν στην κατάρτιση κανονισμού που να διέπει τις σχέσεις όλων των
ιδιοκτητών, ως προς τις διηρημένες ιδιοκτησίες τους και τα αδιαίρετα μέρη της
πολυκατοικίας, καθώς και την εν γένει λειτουργία της τελευταίας, ο
αποκλεισμός εκ μέρους αυτών, σε άλλους συνιδιοκτήτες, παρά τα όσα ορίζονται
στο νόμο, από τη σύγχρηση των κοινόχρηστων μερών και πραγμάτων της οικοδομής
ή η παράνομη μεταβολή επάνω σ` αυτά (προσθήκες, ανανεώσεις κλπ.), ενέργειες
οι οποίες παραβλάπτουν μεν τα δικαιώματα των τελευταίων, πλην όμως, οι
παραβάσεις αυτές μπορούν να αρθούν κατά τα οριζόμενα στα άρθρα 2 παρ. 1, 3
παρ. 1 και 5 περ. α` του ν. 3741/1929, ενώ και στην περίπτωση που υπήρχε
κανονισμός, οι αυτοί ιδιοκτήτες θα μπορούσαν να ενεργήσουν καθ` όμοιον
τρόπον, κατά παράβαση πλέον του κανονισμού, αντί των άνω διατάξεων, κάτι που
δεν διαφοροποιεί τα πράγματα. Ετσι, για την κατάρτιση κανονισμού πολυώροφης
οικοδομής, που έχει υπαχθεί στο σύστημα της οροφοκτησίας ή την τροποποίηση
και συμπλήρωση αυτού ή της συστατικής της οροφοκτησίας δικαιοπραξίας, και
όταν εκ μέρους ορισμένων συνιδιοκτητών γίνονται οι πιο πάνω παραβάσεις, λόγω
του ότι αυτές δεν συνιστούν κατάχρηση δικαιώματος, απαιτούνται να συντρέχουν
οι προαναφερόμενες προϋποθέσεις των άρθρων 4 παρ. 1 και 13 του ν. 3741/1929
και 9 του ν. 1562/1985. Εξάλλου από τις διατάξεις του άρθρου 4 παρ. 1 και 2
του ν. 3741/1929 προκύπτει ότι, αν δεν υπάρχει κανονισμός, που να ρυθμίζει
τις σχέσεις των συνιδιοκτητών, η διοίκηση και διαχείριση της κοινωνίας ανήκει
σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες (παμψηφία) και δεν εφαρμόζεται το
άρθρο 789 εδ. α` του ΑΚ, που ορίζει ότι η διοίκηση και εκμετάλλευση του
κοινού μπορεί να γίνει από την πλειοψηφία, καθόσον στην περίπτωση αυτή οι
διατάξεις του ν. 3741/1929 υπερισχύουν ως ειδικότερες των διατάξεων των
άρθρων 785 επ. του ΑΚ, οι οποίες μόνον επικουρικώς μπορεί να τύχουν εφαρμογής
στην περίπτωση της οροφοκτησίας (ΑΠ 1493/2001, ΑΠ 689/1997 ΕλΔ 38. 1846).
Μπορούν όμως οι συνιδιοκτήτες, αν δεν υπάρχει κανονισμός, με απόφαση της
παμψηφίας τους, να ορίσουν ένα διαχειριστή και να παρέχουν σ` αυτόν
οποιαδήποτε δικαιώματα διαχειρίσεως, συμπεριλαμβανομένων σ` αυτά των εργασιών
συντηρήσεως, της κατανομής των δαπανών και βαρών και της επ` ονόματί του
παράστασης στα δικαστήρια. Αν όμως δεν μπορεί να υπάρξει συμφωνία της
παμψηφίας για το διορισμό διαχειριστή, τούτο δε έχει ως επακόλουθο τη
δυσλειτουργία της πολυκατοικίας, εφαρμόζεται και στην περίπτωση της
οροφοκτησίας το άρθρο 790 του ΑΚ και έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να
ζητήσει από το δικαστήριο το διορισμό διαχειριστή με καθήκοντα αυτά που
ορίζονται στην παρ. 2 του άρθρου 4 του ν. 3741/1929 (ΕφΑθ 127/1993 ΕΔΠ 1993.
229, Κωνσταντόπουλος, Η οροφοκτησία εν Ελλάδι, εκδ. 1974, σελ. 345, 365, 378,
Σπυριδάκης Δίκαιο οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, εκδ. 1996, σελ. 225,
234, 271, Πατσουράκος, Η οριζόντια ιδιοκτησία, έκδ. 1973, παρ. 14). Εφόσον δε
και στην περίπτωση αυτή ο διαχειριστής που διορίζεται είναι συνιδιοκτήτης και
επομένως άμισθος, η σχέση του με τους λοιπούς συνιδιοκτήτες είναι αυτή της
εντολής, διότι η απόφαση του δικαστηρίου αναπληρώνει απλώς τη θέληση των
κοινωνών συνιδιοκτητών (ΑΠ 175/1982 ΕΔΠ 1983. 183, ΑΠ 1657/1980 ΕΔΠ 1981.
270, ΕφΘεσ 3459/1986, ΕΔΠ 1986. 135, Καυκάς Ειδ. Ενοχ. Δικ υπό το άρθρο 790
σελ. 261). Η διάρκεια της θητείας του διαχειριστή και όταν αυτός διορίζεται
από το δικαστήριο, μπορεί να είναι ορισμένου ή αορίστου χρόνου, ενώ δεν
αποκλείεται ο ορισμός διαφορετικών συνιδιοκτητών ως διαχειριστών σε
καθορισμένα χρονικά διαστήματα. Ισχύουν δε όσα ορίζονται με την απόφαση του
δικαστηρίου σε σχέση με το διορισμό του διαχειριστή μέχρις ότου η παμψηφία
των συνιδιοκτητών αποφασίσει διαφορετικά (Κωνσταντόπουλος ο.π. σελ. 267,
235). Τέλος, η αθέτηση αυτή καθ` εαυτή από τη δικαιοπραξία με την οποία
καθιδρύεται η οροφοκτησία, δεν συνιστά και αδικοπραξία κατά την έννοια των
άρθρων 914 επ. ΑΚ. Και ναι μεν η αθέτηση της συστατικής της οροφοκτησίας
δικαιοπραξίας αποτελεί παράνομη πράξη, οι έννομες συνέπειές της όμως
ρυθμίζονται όχι από τις διατάξεις περί αδικοπραξιών, αλλά τις τοιαύτες του ν.
3741/1929 καθώς και αυτές για τη μη εκπλήρωση της συμβάσεως (άρθρα 335 επ.
ΑΚ). Μόνο δε στην περίπτωση που το ίδιο συμβάν συνιστά το "πραγματικό" τόσο
της αθέτησης της συστατικής της οροφοκτησίας δικαιοπραξίας, που επισύρει τις
συνέπειες των άνω διατάξεων, όσο και της αδικοπραξίας, τότε η υπαίτια
ζημιογόνος πράξη ή παράλειψη με την οποία παραβιάζεται η άνω δικαιοπραξία,
μπορεί, πέραν από τις αξιώσεις που απορρέουν από τη δικαιοπραξία αυτή, να
επιστηρίζει και αξιώσεις από αδικοπραξία, μεταξύ των οποίων και η χρηματική
ικανοποίηση λόγω ηθικής βλάβης (βλ. σχετ. Γεωργιάδης- Σταθόπουλος σελ. 681,
ΟλΑΠ 967/1973 ΝοΒ 22.500, ΕφΠειρ 124/1980 ΝοΒ 28. 862)...

Περαιτέρω, σε ό, τι αφορά τον διορισμό διαχειριστή στην άνω πολυκατοικία,
από τα προαναφερόμενα αποδεικτικά στοιχεία προκύπτουν τα εξής: Μετά την
αποπεράτωση και λειτουργία της παραπάνω πολυκατοικίας κατά το έτος 1978,
δεδομένου ότι αυτή ανήκε στην Ειρ.Κ. και τη θυγατέρα της (πρώτη εναγομένη)
και λειτουργούσε ως οικογενειακή, ο σύζυγος της τελευταίας (πρώτης
εναγομένης), Αν.Δ., που δεν ήταν τότε ιδιοκτήτης οριζόντιας ιδιοκτησίας είχε
αναλάβει τη διαχείριση, με τη συναίνεση και των λοιπών ιδιοκτητών,
προκειμένου να λειτουργεί η οικοδομή. Το ίδιο συνέβη και μετά τη σύσταση της
οροφοκτησίας και την απόκτηση του οροφοδιαμερίσματος του τετάρτου ορόφου από
τον τρίτο εναγόμενο. Μετά την κτήση δε από τους ενάγοντες των άνω ιδιοκτησιών
τους, ο άνω εναγόμενος (τρίτος) έπαυσε να είναι διαχειριστής της εν λόγω
πολυκατοικίας, αφού δεν έχει εκλεγεί από την παμψηφία των συνιδιοκτητών,
δεδομένου ότι δεν υφίσταται κανονισμός που να ρυθμίζει τις σχέσεις των
συνιδιοκτητών και να προβλέπει για το διορισμό διαχειριστή με ορισμένη
πλειοψηφία και απαρτία. Ωστόσο ο εν λόγω εναγόμενος, αν και δεν είναι πλέον
διαχειριστής εξακολουθεί να χειρίζεται τα θέματα διοίκησης και διαχείρισης
της άνω πολυ κατοικίας, αντιμετωπίζοντας όμως αυτά προς το συμφέρον
αποκλειστικά και μόνον των αρχικών ιδιοκτητών της οικοδομής, σαν να
εξακολουθούσε αυτή να είναι οικογενειακή όπως προηγουμένως, αγνοώντας τα
όποια δικαιώματα των νέων συνιδιοκτητών εναγόντων. Ετσι η πολυκατοικία δεν
έχει νομίμως εκλεγέντα διαχειριστή, η οποιαδήποτε δε προσπάθεια των εναγόντων
να εκλεγεί διαχειριστής κατέστη άκαρπη, αφού δεν συμπράττουν προς τούτο οι
εναγόμενοι και για να συμβεί το τελευταίο πρέπει να υπάρξει παμψηφία όλων των
συνιδιοκτητών, κατά τα προεκτεθέντα. Ενόψει της αδυναμίας αυτής, της εκλογής
δηλαδή διαχειριστή από την παμψηφία των συνιδιοκτητών, η άνω πολυκατοικία δεν
μπορεί να διοικηθεί, ούτε να γίνουν όλες εκείνες οι αναγκαίες ενέργειες που
προβλέπονται στο άρθρο 4 παρ. 2 του ν. 3741/1929, η προσπάθεια δε διοίκησής
της από όλους συγχρόνως τους συνιδιοκτήτες, ενόψει και των συγκρουόμενων
συμφερόντων αυτών, έχει σαν επακόλουθο να μην μπορεί να λειτουργήσει. Προς
τούτο δε, κατ` εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 790 του ΑΚ, πρέπει να
διορισθεί διαχειριστής της άνω πολυκατοικίας, από το Δικαστήριο, ένας εκ των
συνιδιοκτητών με καθήκοντα την εκτέλεση των εργασιών συντηρήσεως της
πολυκατοικίας, της κατανομής των βαρών και δαπανών, της είσπραξης αυτών από
τους συνιδιοκτήτες, της παράστασης, επ` ονόματι του της συνιδιοκτησίας επί
δικαστηρίου, καθώς και κάθε άλλης ενέργειας που θα οδηγήσει στην εύρυθμη
λειτουργία της πολυκατοικίας, χάριν του κοινού συμφέροντος όλων των
συνιδιοκτητών. Πρέπει παράλληλα να καθορισθεί η θητεία του διαχειριστή, σε
τρόπον ώστε ως διαχειριστές να διατελέσουν όλοι οι ιδιοκτήτες των τεσσάρων
οριζόντιων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας, προκειμένου να εξασφαλισθεί η
αντικειμενικότητα του έργου τους, αλλά και να αποκτηθεί αμοιβαία εμπιστοσύνη
μεταξύ τους, που τώρα δεν υπάρχει.

Κατ` ακολουθίαν όσων προεκτέθηκαν, μετά την απόρριψη της άνω αγωγής ως προς
όσα προεκτέθηκαν, πρέπει να γίνει εν μέρει δεκτή η τελευταία, ως βάσιμη και
κατ` ουσίαν και να: Α)... Β)... Γ) Διορισθούν διαχειριστές της άνω
πολυκατοικίας οι παρακατω διάδικοι (συνιδιοκτήτες) ως εξής: 1) Η Π.Ζ. για το
χρονικό διάστημα από 1.6.2004 έως 31.5.2006. 2)Ο Α.ν.Δ. για το χρονικό
διάστημα από 1.6.2006 έως 31.5.2008. 3) Η Αλ.Ν., για το χρονικό διάστημα από
1.6.2008 έως 31.5.2010 και 4) Η Ελ.Δ. για το χρονικό διάστημα από 1.6.2010
έως 31.5.2012. Μετά τη λήξη της θητείας της τελευταίας διαχειρίστριας και
εφόσον δεν υπάρξει αντίθετη προς τα ανωτέρω απόφαση της παμψηφίας των
συνιδιοκτητών, τη διαχείριση της πολυκατοικίας θα έχουν οι άνω συνιδιοκτήτες
με την ίδια σειρά για μια διετία καθένας. Ως καθήκοντα των άνω διαχειριστών
πρέπει να ορισθούν, η εκτέλεση των εργασιών συντήρησης της ως άνω
πολυκατοικίας, η κατανομή των βαρών και δαπανών, βάσει των όσων ορίζονται
στην πράξη οροφοκτησίας, η είσπραξη των κοινοχρήστων δαπανών από τους
συνιδιοκτήτες, η παράσταση επ` ονόματι της συνιδιοκτησίας επί δικαστηρίου και
κάθε άλλη ενέργεια που οδηγεί στην εύρυθμη λειτουργία της πολυκατοικίας χάριν
του κοινού συμφέροντος όλων των συνιδιοκτητών.