ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΕΙΣ ΓΙΑ ΜΕΤΑΤΡΟΠΗ

792/2006 ΑΠ (401476)


(Δ/ΝΗ 2006/1069)
Οριζόντιος ιδιοκτησία. Ο χώρος της πιλοτής δεν μπορεί να αποτελέσει
διαιρεμένες ιδιοκτησίες ούτε είναι δεκτικός σύστασης σε αυτόν άλλου
εμπράγματου του δικαιώματος, αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος. Ακυρη
δικαιοπραξία συστατική διαιρεμένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας στο χώρο της
πιλοτής. Εγκυρη η παραχώρηση της χρήσης του χώρου της πιλοτής ή τμήματός της
αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους ιδιοκτήτες και η άκυρη σύσταση οριζόντιας
ιδιοκτησίας στην πιλοτή μπορεί να ισχύσει κατά μετατροπή ως δικαιοπραξία
σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης. Προϋποθέσεις για να χωρήσει η
μετατροπή.




Αριθμός 792/2006

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Γ` Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Σπυρίδωνα Γκιάφη, Αντιπρόεδρο, Αλέξανδρο
Κασιώλα, Χαράλαμπο Αντωνιάδη, Γεώργιο Φώσκολο και Ελισάβετ Μουγάκου-Μπρίλλη,
Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Δεκεμβρίου 2005, με
την παρουσία και της γραμματέως Γραμματικής Κονταξή, για να δικάσει την
υπόθεση μεταξύ:

Της αναιρεσείουσας: ............. συζύγου ................., το γένος
.............., κατοίκου Θεσσαλονίκης, που εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο
δικηγόρο της Στυλιανό Χατζηδάκη, βάσει δηλώσεως κατ΄άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.

Των αναιρεσιβλήτων:1) ................ του ..........., 2) .................
του ............. και 3) ............. χήρας ..............., το γένος
.............., κατοίκων Θεσσαλονίκης, που εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο
δικηγόρο τους Πέτρο Αναπλιώτη, βάσει δηλώσεως κατ΄άρθρο 242 παρ.2 Κ.Πολ.Δ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 1-11-1999 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων,
που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης. Εκδόθηκαν οι
αποφάσεις: 24430/2000 του ίδιου Δικαστηρίου και 1865/2001 του Εφετείου
Θεσσαλονίκης. Κατά τις αποφάσεως αυτής ασκήθηκε αναίρεση και εκδόθηκε η
1520/2002 απόφαση του Αρείου Πάγου που κήρυξε τη συζήτηση απαράδεκτη. Την
υπόθεση επανέφεραν προς συζήτηση με την από 15-12-2002 κλήση και εκδόθηκε η
1581/2003 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την 1865/2001 απόφαση
του Εφετείου Θεσσαλονίκης και παρέπεμψε αυτή προς περαιτέρω εκδίκαση το
Εφετείο Θεσσαλονίκης. Κατά την νέα συζήτηση της υποθέσεως στο Εφετείο
Θεσσαλονίκης εκδόθηκε η 2719/2004 απόφαση. Την αναίρεση της τελευταίας
αποφάσεως ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 1-11-2004 αίτησή της.

Κατά τη συζήτηση της αιτήσεως αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι
διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η εισηγήτρια Αρεοπαγίτης
Ελισάβετ Μουγάκου-Μπρίλλη ανέγνωσε την από 4-5-2005 έκθεσή της, με την οποία
εισηγήθηκε την απόρριψη της αίτησης αναίρεσης κατά της 2719/2004 απόφασης του
Εφετείου Θεσσαλονίκης.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Από τη διάταξη του άρθρου 182 ΑΚ, με την οποία ορίζεται ότι, όταν ή άκυρη
δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει, εφόσον
συνάγεται ότι τα μέρη θα την ήθελαν, αν ήξεραν την ακυρότητα, προκύπτει ότι
οι προϋποθέσεις για τη μετατροπή μιας άκυρης δικαιοπραξίας σε άλλη έγκυρη
είναι οι ακόλουθες: 1) Η ακυρότητα της πρώτης και η για την ακυρότητα αυτή
άγνοια των μερών, 2) η άκυρη δικαιοπραξία να περιέχει και τα στοιχεία της
κατά μετατροπή έγκυρης και 3) υποθετική βούληση των μερών να ισχύσει η μετά
μετατροπή άλλη δικαιοπραξία, εάν αυτά γνώριζαν την ακυρότητα. Εξάλλου, από
τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 και 5 εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979
«Περί υποβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια
την εξυπηρέτησιν των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5
εδάφιο 3 του ν. 1221/1981, σε συνδυασμό με τις διατάξεις των άρθρων 174,
1002, 1117 του ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που
διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του Εις. ΝΑΚ,
προκύπτει ότι, αν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό πολεοδομικό σύστημα
της άφεσης του ισόγειου χώρου ακαλύπτου (πιλοτή), ο ακάλύπτος αυτός χώρος δεν
μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν, δηλαδή, στην
αποκλειστική κυριότητα ενός η περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι
διαμερισματούχοι, είτε τρίτοι, ούτε είναι δεκτικός σύστασης σ` αυτόν άλλου
εμπράγματου δικαιώματος, αλλά παραμένει ως κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου
αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα των ιδιοκτητών αυτοτελών οριζόντιων
ιδιοκτησιών της οικοδομής κατ` ανάλογη μερίδα αυτών επί των κοινοχρήστων και
χρησιμεύει στην κοινή όλων χρήση. Κατά συνέπεια, δικαιοπραξία συστατική
διαιρεμένης αυτοτελούς ιδιοκτησίας με την πιο πάνω έννοια ή άλλου εμπράγματου
δικαιώματος στο χώρο της πιλοτής είναι άκυρη, κατά το άρθρο 174 ΑΚ, ως ευθέως
αντικειμένη στο νόμο, είτε αυτή είχε καταρτιστεί πριν είτε μετά την ισχύ των
νόμων 960/1979 και 1221/1981 (Ολ. ΑΠ 23/2000). Με τη συστατική, όμως, της
οροφοκτησίας πράξη ή, μετά από αυτή, με συμφωνία όλων των ιδιοκτητών, που
γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί
εγκύρως, κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση του
χώρου αυτού της πιλοτής ή τμήματος αυτού αποκλειστικά σε έναν ή ορισμένους
ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος της οικοδομής στην οποία υπάρχει ο χώρος
αυτός (Ολ. ΑΠ 5/1991, 23/2000). Από τα παραπάνω συνάγεται, ότι η άκυρη, ως
συστατική στο χώρο της πιλοτής διαιρεμένης ιδιοκτησίας, δικαιοπραξία, μπορεί
να ισχύει, κατά μετατροπή, ως δικαιοπραξία σύστασης δικαιώματος αποκλειστικής
χρήσης του χώρου της πιλοτής ή τμήματος αυτής στον ιδιοκτήτη διαμερίσματος
της ίδιας οικοδομής, που αναφέρεται ως εμπράγματος δικαιούχος αυτού, καθόσον
το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης (έλασσον) εμπεριέχεται στο (μείζον)
δικαίωμα της κυριότητας και, εφόσον συντρέχουν και οι λοιποί όροι της
μετατροπής, δηλαδή, άγνοια της ακυρότητας της πρώτης δικαιοπραξίας και
υποθετική βούληση, να ισχύσει η δεύτερη, αν τα μέρη γνώριζαν την πρώτη. Για
να χωρήσει όμως η μετατροπή πρέπει να γίνει επίκλησή της από ένα από τα μέρη
που έλαβαν μέρος στη δικαιοπραξία και απόδειξη από το ίδιο της υποθετικής
θέλησης αυτών που μετείχαν στη δικαιοπραξία. Στην προκείμενη περίπτωση, όπως
προκύπτει από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, κατ` ορθή εκτίμησή της, το
Εφετείο δέχθηκε τα ακόλουθα κρίσιμα πραγματικά γεγονότα: Ο .................,
δικαιοπάροχος των εναγόντων και ήδη αναιρεσιβλήτων ............,
.............. και ..............., και η από αυτούς ................ ήταν
αποκλειστικός συγκύριος οικοπέδου, που βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη, στη
συμβουλή των οδών .............. και ............ και ήδη ............, κατά
ποσοστό 45% εξ αδιαιρέτου ο καθένας απ` αυτούς, αντίστοιχα. Με το 15733/1976
εργολαβικό συμβόλαιο και προσύμφωνο σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, που
κατάρτισαν οι οικοπεδούχοι με τον εργολάβο ..............., ανατέθηκε σ`
αυτόν η ανέγερση πολυκατοικίας επί του πιο πάνω οικοπέδου με το σύστημα της
αντιπαροχής.

Ακολούθως, με τη νόμιμα μεταγραμμένη 17064/1977 συμβολαιογραφική πράξη των
συνιδιοκτητών του οικοπέδου, αφενός μεν, συστήθηκε οριζόντια ιδιοκτησία επί
του οικοπέδου, που καθόρισε, μεταξύ άλλων, ως αυτοτελή και διαιρεμένη
ιδιοκτησία χώρο της στο ισόγειο ευρισκόμενης ακάλυπτης και επί υποστυλάτων
πιλοτής, αναφερόμενο ως, «τμήμα ισογείου ορόφου Β`», περιγραφόμενο στην
απόφαση και ήδη επίδικο, αφετέρου δε, συντάχθηκε ο κανονισμός της
πολυκατοικίας, τη δε υπό συζήτηση πράξη και κανονισμό προσυπέγραψαν οι
................. και ................, ως έχοντες δικαίωμα προσδοκίας
ιδιοκτησίας σε διαμερίσματα της πολυκατοικίας. Σημειωτέον ότι με το
προαναφερόμενο εργολαβικό είχε συμφωνηθεί να αποτελεί ο προμνημονευόμενος
χώρος της πιλοτής μέρος της εργολαβικής αμοιβής. Στη συνέχεια, με τα
αναφερόμενα στην απόφαση νόμιμα μεταγραμμένα συμβόλαια πώλησης και
μεταβίβασης κυριότητας και νομής οι συμβαλλόμενοι οικοπεδούχοι πούλησαν και
μεταβίβασε στους αντισυμβαλλομένους τους, που είχαν υποδειχθεί από τον επίσης
συμβαλλόμενο εργολάβο, διαμερίσματα της πολυκατοικίας, μεταξύ δε αυτών των
συμβολαίων ήταν και το 17.355/1978 τέτοιο, με το οποίο η εναγομένη και ήδη
αναιρεσείουσα απέκτησε την επικαρπία επί ενός των πιο πάνω διαμερισμάτων.

Ολοι δε οι αγοραστές διαμερισμάτων με τα προμνημονευόμενα αγοραπωλητήρια
συμβόλαια συμφώνησαν ότι προσχωρούσαν στις διατάξεις της πράξης σύστασης
οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας. Ακολούθως, με τη νόμιμα
μεταγραμμένη 10.123/1977 συμβολαιογραφική πράξη διορθώθηκε η πιο πάνω
συστατική της οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πράξη, χωρίς όμως η
διόρθωση να αφορά τον επίδικο χώρο. Τέλος, με το 13.624/1997 συμβολαιογραφικό
συμβόλαιο ο συμβαλλόμενος εργολάβος παραχώρησε στους αντισυμβαλλόμενους του
ενάγοντες το δικαίωμα που εκείνος είχε επί του επίδικου χώρου με βάση το
προμνημονευόμενο εργολαβικό συμβόλαιο και προσύμφωνο σε συνδυασμό και με την
προαναφερόμενη πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού. Υστερα
από αυτά, η περιεχόμενο στην πιο πάνω 17.064/1977 πράξη δικαιοπραξία σύστασης
κυριότητας επί του επίδικου χώρου ως αυτοτελούς και διαιρεμένης ιδιοκτησίας
είναι εκ του νόμου άκυρη. Ωστόσο τα δικαιοπρακτικά μέρη δεν ήξεραν την εν
λόγω ακυρότητα, αν την ήξεραν όμως θα ήθελαν να ισχύσει η επίμαχη
δικαιοπραξία, κατά μετατροπή, ως δικαιοπραξία σύστασης δικαιώματος
αποκλειστικής χρήσης του επίδικου χώρου, ενόψει και του ότι το δικαίωμα αυτό
σαφώς περιλαμβάνεται στο δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας στον ίδιο χώρο της
πιλοτής, έχοντας τη μορφή περιορισμού της κυριότητας στην οροφοκτησία. Ετσι,
η άκυρη ως προς το μέρος της αυτό, πράξη της οροφοκτησίας ισχύει, κατά
μετατροπή (άρθρο 182 ΑΚ), ως πράξη παραχώρησης του δικαιώματος αποκλειστικής
χρήσης του επίδικου χώρου, το οποίο δικαίωμα ανήκει στο ενάγον μέρος, στο
οποίο, άλλωστε, ανήκε τότε το δικαίωμα κυριότητας επί όλων των αυτοτελών και
διαιρεμένων ιδιοκτησιών του ακινήτου. Υπό αυτά τα περιστατικά το Εφετείο
δέχθηκε την αγωγή ως προς την επικουρική της βάση και αναγνώρισε ότι οι
ενάγοντες έχουν δικαίωμα αποκλειστικής σύγχρησης του επίδικου χώρου. Με αυτά
που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το Εφετείο, δεν παραβίασε τις ουσιαστικού
δικαίου διατάξεις των άρθρων 4 παρ. 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 και 182 ΑΚ,
γι` αυτό και ο περί του αντιθέτου πρώτος λόγος της αναίρεσης, με τον οποίο
προβάλλεται η από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλεια, είναι
απορριπτέος ως αβάσιμος.

Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ. ιδρύεται λόγος αναίρεσης
όταν το δικαστήριο της ουσίας παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν
προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη
επιρροή στην έκβαση της δίκης. Πράγματα, υπό την έννοια της πιο πάνω
διάταξης, θεωρούνται οι ασκούντες ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης
πραγματικοί ισχυρισμοί των διαδίκων, που, υπό την προϋπόθεση της νόμιμης
πρότασής τους, θεμελιώνουν ιστορικώς το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης,
αντένστασης, ή άλλης αυτοτελούς αίτησης παροχής έννομης προστασίας επί
ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος. (Ολ. ΑΠ 25/2003, 12/2000 και 3/1997),
όχι δε και εκείνοι που συνέχονται με την ιστορική βάση της αγωγής, κ.λ.π. και
αποτελούν άρνηση αυτής, ούτε και εκείνοι που αποτελούν επιχειρήματα, νομικά ή
πραγματικά προς ενδυνάμωση ή αποδυνάμωση των απόψεων του διαδίκου, τα οποία
αντλούνται από το νόμο ή από την εκτίμηση των αποδείξεων (Ολ. ΑΠ 469/1984). Ο
προβλεπόμενος πιο πάνω αναιρετικός λόγος προϋποθέτει τη μη λήψη υπόψη
«πραγμάτων», με την έννοια που προεκτέθηκε, τα οποία προτάθηκαν από τον
αναιρεσείοντα και όχι από τον αντίδικό του, γιατί στην τελευταία αυτή
περίπτωση, λείπει από τον αναιρεσείοντα το απαιτούμενο για την άσκηση της
αίτησης αναίρεσης έννομο συμφέρον, δεν ιδρύεται δε όταν το δικαστήριο δεν
λάβει υπόψη ισχυρισμό του διαδίκου, που δεν ασκεί ουσιώδη επίδραση στην
έκβαση της δίκης, δηλαδή δεν είναι λυσιτελής. Στην προκείμενη περίπτωση, με
το δεύτερο λόγο της αναίρεσης αποδίδονται στην προσβαλλόμενη απόφαση οι από
τον αριθμό 8 περιπτ. α` και β` του άρθρου 559 ΚΠολΔ πλημμέλειες, γιατί το
Εφετείο παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν με την κρινόμενη
αγωγή και δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν με την κρινόμενη αγωγή και
έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, δηλαδή, δέχθηκε, ότι με το
15.733/1976 εργολαβικό σε συνδυασμό και με την πράξη της οροφοκτησίας
(κανονισμό), που δεν έχουν μεταγραφεί, περιήλθε στον εργολάβο ...............
το επίδικο τμήμα Β` της πιλοτής κατά νομή και κυριότητα, ενώ οι ενάγοντες –
εφεσίβλητοι και ήδη αναιρεσίβλητοι υπήρξαν αποκλειστικοί συγκύριοι και
συννομείς του «τμήματος ισογείου ορόφου Β`» από το έτος 1977, αφότου
κατοικείται η οικοδομή και εφεξής, αφού αυτοί δεν μεταβίβασαν ποτέ το ποσοστό
εδαφοκτησίας 5% εξ αδιαιρέτου που αντιστοιχεί στην επίδικη πιλοτή στον
εργολάβο, ώστε ο τελευταίος να γίνει κύριος αυτής (πιλοτής) και, συνακόλουθα,
δεν είναι δυνατή η μετατροπή της κυριότητας σε χρήση, κατά το άρθρο 182 ΑΚ,
στο πρόσωπο του εργολάβου. Ο αναιρετικός αυτός λόγος είναι απορριπτέος ως
απαράδεκτος, κατά μεν το πρώτο μέρος του, γιατί ο ισχυρισμός στον οποίο
αναφέρεται (περί της μεταβίβασης της κυριότητας και νομής στον εργολάβο με
συμβόλαια χωρίς μεταγραφή) δεν ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης,
δηλαδή, δεν είναι λυσιτελής, συνιστών νομικό επιχείρημα, κατά δε το δεύτερο
μέρος του, γιατί ο διαλαμβανόμενος σ` αυτόν ισχυρισμός που φέρεται ότι δεν
λήφθηκε υπόψη από το Εφετείο, ως περιεχόμενος στην κρινόμενη αγωγή, είναι
ισχυρισμός των εναγόντων αναιρεσιβλήτων και ως εκ τούτου λείπει το έννομο
συμφέρον της εναγομένης – αναιρεσείουσας να τον προβάλλει.

Ο από το άρθρο 20 ΚΠολΔ αναιρετικός λόγος της παραμόρφωσης εγγράφου
ιδρύεται, όταν το δικαστήριο της ουσίας αποδίδει στο έγγραφο περιεχόμενο
καταδήλως διαφορετικό από το αληθινό και καταλήγει σε πόρισμα επιζήμιο για
τον αναιρεσείοντα. Ως έγγραφα, η παραμόρφωση του περιεχομένου των οποίων
θεμελιώνει τον προβλεπόμενο από την παραπάνω διάταξη λόγο αναίρεσης νοούνται
τα αναφερόμενα στα άρθρα 339 και 432 ΚΠολΔ ως αποδεικτικά μέσα και,
συνακόλουθα, δεν θεωρούνται έγγραφα με την εν λόγω έννοια τα διαδικαστικά,
όπως είναι λ.χ. τα δικόγραφα της αγωγής, της ανταγωγής, της ανακοπής, της
έφεσης κ.α. Ο τρίτος, επομένως, λόγος της αναίρεσης, με τον οποίο αποδίδεται
στην προσβαλλόμενη απόφαση η από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 ΚΠολΔ
πλημμέλεια, γιατί το Εφετείο παραμόρφωσε με αυτή το περιεχόμενο της ένδικης
αγωγής των εναγόντων και ήδη αναιρεσιβλήτων πρέπει να απορριφθεί ως
απαράδεκτος.

Για τους λόγους αυτούς

Απορρίπτει την από 1-11-2004 αίτηση για αναίρεση της 2719/2004 απόφασης του
Εφετείου Θεσσαλονίκης.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των
αναιρεσιβλήτων, τα οποία ορίζει σε επτακόσια εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 14 Φεβρουαρίου 2006. Και

Δημοσιεύθηκε στο ακροατήριό του στις 19 Απριλίου 2006.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ